Comprar una propiedad en España desde el Reino Unido: paso a paso
Comprar una propiedad en España desde el Reino Unido puede parecer sencillo cuando se buscan viviendas por internet. Sin embargo, las preguntas más importantes suelen surgir cuando llega el momento de hacer una oferta. ¿Cuánto debe reservar además del precio de compra? ¿Cuándo debería contratar a un abogado? ¿Cuándo necesita el NIE? ¿Qué debe comprobarse antes de pagar una reserva? ¿Y cómo puede mantener el proceso en marcha mientras sigue viviendo en el Reino Unido?
Hayes Homes trabaja con compradores de propiedades en la Costa del Sol desde 2007 y tiene su sede en La Cala de Mijas. El equipo ayuda a compradores internacionales a comparar zonas, identificar propiedades adecuadas, organizar visitas, negociar compras y coordinarse con los profesionales independientes que intervienen en la operación.
Esta guía explica las principales etapas para comprar una propiedad en España desde el Reino Unido, desde la definición de un presupuesto realista hasta la firma ante notario.
Un caso real de compradores británicos: faltaban casi 30.000 € en el presupuesto
Hayes Homes ha publicado un caso real de una pareja británica que compró cerca de La Cala de Mijas. La pareja pensaba que había preparado correctamente sus finanzas antes de calcular todos los gastos de la operación.
Cuando se añadieron los impuestos sobre la compra, los honorarios legales, los gastos notariales y los costes del Registro de la Propiedad, descubrieron que necesitaban casi 30.000 € más de lo previsto.
La enseñanza de su experiencia es sencilla. Cuando hable de su presupuesto con una agencia inmobiliaria, debe partir del importe total disponible para completar la compra y no únicamente del precio máximo que está dispuesto a pagar por una vivienda.
Hayes Homes no ha hecho públicos los nombres de la pareja, la dirección exacta de la vivienda ni su documentación privada de compraventa, por lo que esos datos no deben inventarse. Aun así, el caso demuestra de forma realista las sorpresas financieras que pueden encontrarse los compradores británicos.
Consulte la guía de Hayes Homes sobre el coste real de comprar una propiedad en España.
Calcule su presupuesto real antes de empezar las visitas
El primer paso debe ser establecer su presupuesto total de compra en euros.
No dé por hecho que todo el dinero disponible puede destinarse al precio de la vivienda. También deberá tener en cuenta los impuestos de compra, los honorarios legales, los gastos notariales, los costes del Registro de la Propiedad, el cambio de divisa y, en su caso, los gastos relacionados con la financiación.
Antes de preparar su lista de visitas, determine:
- El importe total disponible en euros.
- El precio máximo que puede destinar a la vivienda.
- La cantidad reservada para impuestos y honorarios profesionales.
- Si necesita una hipoteca en España.
- Cuántas libras esterlinas tendrá que convertir a euros.
- Qué presupuesto adicional necesitará para mobiliario o reformas.
Las fluctuaciones de las divisas también pueden afectar a su poder adquisitivo entre el momento en que acuerda el precio de una vivienda y la firma final. Hayes Homes colabora con Moneycorp para operaciones de cambio de divisas y pagos internacionales, lo que permite a los compradores extranjeros acceder a información especializada sobre transferencias y riesgo de tipo de cambio.
Explicar desde el principio su situación financiera completa permite a Hayes Homes centrar la búsqueda en viviendas que realmente encajen en su presupuesto.
Elegir entre Marbella, Estepona y Mijas
Marbella, Estepona y Mijas suelen agruparse como destinos de la Costa del Sol, pero pueden ofrecer estilos de vida, tipos de propiedad y niveles de precios muy diferentes.
En lugar de considerar toda la costa como un único mercado, compare las propiedades disponibles en cada zona teniendo en cuenta cómo piensa utilizar su vivienda.
Marbella
Marbella sigue siendo uno de los destinos más conocidos entre los compradores internacionales que buscan apartamentos de lujo, villas, urbanizaciones de golf y zonas residenciales consolidadas.
La búsqueda de propiedades de Hayes Homes incluye Marbella y sus alrededores, con apartamentos, áticos, casas adosadas y viviendas independientes.
Los compradores deberían comparar las distintas zonas de Marbella en lugar de centrarse únicamente en el nombre del municipio. La proximidad a playas, campos de golf, restaurantes, colegios internacionales y principales vías de comunicación puede variar considerablemente entre barrios.
Ver propiedades de Hayes Homes en venta en Marbella.
Estepona
Estepona ha ganado importancia entre los compradores internacionales que buscan promociones modernas, acceso a la costa y alternativas al centro de Marbella.
Hayes Homes destaca zonas como New Golden Mile, Cancelada, Costalita, Selwo y Los Flamingos al hablar de la demanda internacional.
Algunos compradores descubren que su presupuesto puede permitirles acceder en Estepona a viviendas más nuevas, terrazas más amplias o instalaciones comunitarias más completas que en zonas más consolidadas de Marbella.
Ver propiedades de Hayes Homes en venta en Estepona.
Mijas y La Cala de Mijas
Mijas tiene especial importancia para Hayes Homes porque la agencia tiene su sede en La Cala de Mijas.
La zona ofrece una combinación de apartamentos junto a la costa, propiedades de golf, casas adosadas, villas y promociones de obra nueva en La Cala de Mijas, Mijas Costa, Mijas Golf y los alrededores.
Para los compradores que desean tener cerca playas, restaurantes, campos de golf y el aeropuerto de Málaga, pero prefieren al mismo tiempo un entorno más residencial, merece la pena comparar directamente Mijas con Marbella y Estepona.
Ver propiedades de Hayes Homes en venta en Mijas.
Organice un viaje de visitas bien planificado por la Costa del Sol
La búsqueda online puede ayudarle a crear una primera selección, pero las fotografías y las descripciones de los anuncios no muestran todo lo que puede determinar si una propiedad es adecuada para usted.
El ruido de la carretera, las pendientes, la luz solar en invierno, las obras cercanas, la orientación, el tráfico y las distancias reales a pie suelen apreciarse mucho mejor durante una visita presencial.
Hayes Homes ha descrito situaciones en las que compradores internacionales estuvieron a punto de elegir propiedades antes de descubrir factores como poca luz solar en invierno, elevados gastos de comunidad u otras características del entorno que no resultaban evidentes en las fotografías comerciales.
Antes de viajar a España, facilite al equipo un criterio de búsqueda preciso que incluya:
- Su presupuesto total de compra.
- Las zonas que prefiere.
- El número de dormitorios que necesita.
- Si el espacio exterior es importante para usted.
- Si necesita poder ir andando a tiendas, restaurantes o la playa.
- Si la vivienda será para residencia habitual, vacaciones o inversión.
- Si necesita financiación.
Un criterio de búsqueda bien definido ayuda a la agencia a preparar un programa de visitas más relevante, en lugar de llenar su viaje con propiedades que no encajan con sus prioridades.
Contrate a un abogado independiente y organice su NIE
Su agente inmobiliario y su abogado desempeñan funciones diferentes durante la compra de una propiedad en España.
Hayes Homes recomienda a los compradores internacionales contar con asesoramiento jurídico independiente. El abogado que elija debe proteger sus intereses, realizar las comprobaciones legales necesarias y explicarle los documentos que vaya a firmar.
Las comprobaciones legales pueden incluir:
- La titularidad registral de la propiedad.
- Hipotecas y otras cargas inscritas.
- La situación urbanística.
- Deudas con la comunidad de propietarios.
- Pago de impuestos municipales relacionados con la vivienda.
- Licencias de construcción.
- Contratos de compraventa.
- Documentación necesaria para la firma.
Hayes Homes indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados y profesionales financieros de confianza. El comprador sigue siendo responsable de elegir y contratar al asesor independiente que le representará.
Su número NIE
Los compradores extranjeros también necesitan un NIE, o Número de Identidad de Extranjero, para realizar los trámites financieros y administrativos relacionados con la compra de una propiedad en España.
Es recomendable gestionarlo con antelación.
Hayes Homes informa a los compradores internacionales sobre los requisitos del NIE, aunque no afirma que la propia agencia tramite personalmente todas las solicitudes. Consulte al equipo sobre profesionales adecuados y confirme con su abogado si puede gestionar la solicitud en su nombre cuando sea necesario.
Comprobaciones legales antes de comprometerse con la compra
Antes de asumir un compromiso definitivo, su abogado debería investigar la situación jurídica de la propiedad.
Esto incluye confirmar que el vendedor tiene derecho a vender la vivienda e identificar posibles hipotecas, deudas registradas u otras cargas.
En el caso de viviendas de segunda mano, también puede ser necesario prestar especial atención a ampliaciones, modificaciones o reformas realizadas en la propiedad.
Si la vivienda forma parte de un complejo residencial o de una comunidad de propietarios, su abogado debería comprobar si existen cuotas pendientes y confirmar los gastos actuales.
En el caso de una promoción de obra nueva, las comprobaciones legales deberían incluir al promotor, las licencias correspondientes, las garantías y la documentación que regula el proyecto.
El objetivo no es simplemente completar la compra lo antes posible. Lo importante es comprender exactamente qué está comprando antes de comprometer cantidades importantes de dinero.
Hacer una oferta, reservar la propiedad y firmar los contratos
Una vez elegida la propiedad, Hayes Homes puede ocuparse de la parte inmobiliaria de las negociaciones con el vendedor o con la agencia que represente la vivienda.
Una oferta debe valorar algo más que el precio de compra.
Entre los aspectos importantes pueden incluirse:
- La fecha prevista de firma.
- Los muebles y contenidos incluidos en la venta.
- Las condiciones asociadas a la oferta.
- Sus necesidades de financiación.
- El importe de la reserva.
- Las circunstancias en las que se puede devolver el dinero de la reserva.
Es habitual realizar un pago de reserva para retirar temporalmente una propiedad del mercado mientras se prepara la siguiente fase. Su abogado debería explicarle el documento de reserva específico y sus consecuencias antes de que entregue una cantidad importante de dinero.
El contrato privado de compraventa
Después de las primeras comprobaciones legales y las negociaciones, la operación suele avanzar hacia un contrato privado de compraventa.
En muchas operaciones de vivienda de segunda mano en España es habitual entregar aproximadamente un 10% como depósito, aunque la estructura exacta depende del contrato utilizado.
El documento debería indicar claramente el precio de compra, las cantidades ya abonadas, el importe pendiente, la fecha de firma y las consecuencias si alguna de las partes incumple la operación.
Su abogado debería revisar y explicarle el contrato antes de que lo firme.
Comprender los impuestos y gastos de comprar una propiedad en España
Los impuestos dependen, entre otros factores, de si compra una vivienda de segunda mano o una vivienda nueva que cumpla los requisitos correspondientes.
Vivienda de segunda mano
El tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aplicable a las operaciones inmobiliarias correspondientes en Andalucía es actualmente del 7%.
En determinadas circunstancias pueden aplicarse tipos diferentes o reducidos, por lo que su abogado o asesor fiscal debería confirmar el tipo correspondiente a su compra.
Vivienda nueva
La primera entrega de una vivienda nueva por parte de un promotor está sujeta normalmente a un IVA del 10%.
La escritura de compraventa correspondiente también puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La guía actual de Hayes Homes sobre los costes de compra indica un tipo general en Andalucía del 1,2%.
El asesoramiento profesional es importante porque el cálculo final depende de la operación concreta y de las circunstancias del comprador.
Otros gastos de compra
También debería presupuestar conceptos como:
- Honorarios de asesoramiento jurídico independiente.
- Gastos notariales.
- Gastos del Registro de la Propiedad.
- Cambio de divisa.
- Gastos relacionados con la hipoteca, cuando corresponda.
- Asistencia administrativa opcional.
Un ejemplo real de costes de una propiedad de Hayes Homes
Hayes Homes publica información orientativa sobre los costes de compra junto a algunos de sus anuncios de propiedades disponibles, ayudando a los compradores a mirar más allá del precio anunciado.
Un ejemplo publicado es la referencia de Hayes Homes R5357926, una propiedad de cinco dormitorios en La Cala de Mijas anunciada por 875.000 €.
El anuncio indica un coste total orientativo para el comprador de aproximadamente 962.500 €.
Esto supone 87.500 € más que el precio anunciado de la propiedad.
El anuncio también aclara que el cálculo es orientativo y puede variar según el comprador y las características concretas de la operación.
Este ejemplo refuerza la experiencia de la pareja británica que descubrió que necesitaba casi 30.000 € más de lo previsto. La búsqueda de vivienda debería basarse siempre en el presupuesto total de adquisición y no únicamente en el precio anunciado.
Consulte la información actual de Hayes Homes sobre los costes de compra.
¿Cuánto tarda la compra de una propiedad en España?
Un plazo de entre ocho y doce semanas suele utilizarse como referencia general para una compra sencilla en España, pero los compradores no deberían considerarlo un plazo garantizado.
Hayes Homes no publica actualmente un promedio auditado del tiempo de finalización de sus operaciones recientes, por lo que sería engañoso afirmar que todas las compras siguen el mismo calendario.
La duración real puede depender de:
- Si ya dispone de NIE.
- Si necesita financiación hipotecaria.
- La rapidez de las comprobaciones legales.
- El estado de la documentación de la propiedad.
- La existencia de problemas urbanísticos o registrales.
- El calendario preferido por el vendedor.
- Las condiciones acordadas en el contrato de compraventa.
Una compra al contado de una propiedad jurídicamente sencilla puede avanzar más rápido que una operación financiada con hipoteca o una compra en la que sea necesario resolver problemas de documentación.
Una vez haya elegido una propiedad concreta, pida a Hayes Homes y a su abogado independiente que acuerden un calendario realista para esa operación.
Firma ante notario en España
La transmisión definitiva de la propiedad se formaliza mediante el proceso notarial español.
Su abogado debería preparar la operación, comprobar la liquidación final y asegurarse de que toda la documentación jurídica necesaria está disponible.
Si no puede viajar a España para la firma, consulte con su abogado si un poder notarial adecuado puede permitirle realizar determinados trámites autorizados en su nombre.
En el momento de la firma se formaliza la escritura pública de compraventa y se gestionan los fondos de acuerdo con las condiciones acordadas.
Su abogado puede encargarse después de los impuestos correspondientes y de la inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro.
¿Qué ocurre después de comprar?
La firma no supone el final de todos los trámites administrativos.
Después de convertirse en propietario, puede ser necesario organizar:
- Los contratos de electricidad y agua.
- La conexión a internet.
- El seguro de la propiedad.
- El pago del IBI municipal.
- Las cuotas de la comunidad de propietarios, cuando corresponda.
- Las declaraciones fiscales españolas aplicables a sus circunstancias.
- El mantenimiento de la propiedad mientras se encuentre fuera de España.
Hayes Homes también ofrece información sobre servicios locales de mantenimiento de propiedades para propietarios que necesiten ayuda después de completar su compra.
Su abogado o asesor fiscal debería explicarle las obligaciones fiscales españolas continuadas que se apliquen específicamente a su situación.
Errores habituales que deberían evitar los compradores británicos
La mayoría de los problemas durante una compra son más fáciles de prevenir que de solucionar después.
Entre los errores más habituales se encuentran:
- Utilizar el precio anunciado como presupuesto total. Reserve dinero para impuestos y gastos profesionales antes de empezar las visitas.
- Dejar el NIE para demasiado tarde. Comente la solicitud con su abogado desde el principio.
- Elegir una propiedad únicamente por las fotografías. La orientación, el ruido y el entorno pueden cambiar por completo su valoración.
- Entregar cantidades importantes antes de realizar las comprobaciones legales. Asegúrese de que su abogado comprende y ha revisado la operación antes de asumir un compromiso definitivo.
- Visitar demasiadas propiedades que no encajan. Facilite a Hayes Homes unos criterios de búsqueda detallados antes de viajar.
- Ignorar el riesgo de cambio de divisa. Las fluctuaciones de la libra esterlina pueden afectar de forma considerable a su presupuesto en euros.
- Suponer que todas las zonas de la Costa del Sol son iguales. Compare Marbella, Estepona y Mijas según sus necesidades reales de estilo de vida.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los ciudadanos británicos seguir comprando propiedades en España?
Sí. Los ciudadanos británicos pueden seguir comprando y siendo propietarios de viviendas en España. La propiedad inmobiliaria y la residencia legal en España son cuestiones independientes.
¿Comprar una propiedad me da derecho a residir en España?
No. La compra de una vivienda no debe interpretarse como un permiso automático para residir permanentemente en España. Si tiene previsto trasladarse al país, debería solicitar asesoramiento específico en materia de inmigración.
¿Necesito un NIE?
Necesitará un NIE para determinados trámites administrativos y financieros relacionados con la compra de una propiedad en España. Es recomendable comentarlo con su abogado con suficiente antelación.
¿Puede Hayes Homes ponerme en contacto con un abogado español?
Sí. Hayes Homes indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados y profesionales financieros de confianza. Usted sigue siendo responsable de elegir al asesor independiente que le represente.
¿Puedo completar la compra sin viajar a España?
En algunos casos, sí. Un poder notarial correctamente redactado puede permitir que su abogado realice determinados trámites autorizados en su nombre. Su abogado debería aconsejarle sobre si esta opción es adecuada para sus circunstancias.
¿Cuánto se paga de impuestos por una vivienda de segunda mano en Andalucía?
El tipo general actual del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aplicable a las operaciones correspondientes de vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7%. Su asesor independiente debería confirmar el importe aplicable a la propiedad concreta y al comprador.
Por qué los compradores eligen Hayes Homes
La información sobre el proceso de compra puede encontrarse en muchas fuentes. Lo que diferencia a Hayes Homes es su experiencia directa en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol y el apoyo práctico que ofrece durante todo el proceso.
- Establecida desde 2007: Hayes Homes lleva muchos años trabajando en la Costa del Sol.
- Presencia local en La Cala de Mijas: el equipo trabaja directamente en una de las principales zonas a las que presta servicio.
- Experiencia en el sector inmobiliario británico: el director de la empresa se formó profesionalmente en el sector inmobiliario del Reino Unido antes de trasladarse a España.
- Experiencia real con compradores internacionales: Hayes Homes ha publicado el caso de una pareja británica que subestimó sus costes de compra en casi 30.000 €.
- Información transparente sobre costes: la información actual de las propiedades incluye ejemplos de gastos de compra orientativos.
- Contacto con profesionales: la agencia puede poner a los compradores en contacto con abogados independientes y profesionales financieros de confianza.
- Apoyo con el cambio de divisas: Hayes Homes colabora con Moneycorp para operaciones de cambio de divisa y pagos internacionales.
Hayes Homes también publica la opinión de una clienta llamada Christina, que trabajó directamente con Greig Hayes durante la compra de una propiedad en el extranjero:
"Siempre estaba disponible para responder a mis preguntas, ofrecía consejos sinceros y prácticos y se esforzó más allá de lo esperado para asegurarse de que no se pasara nada por alto."
Christina, clienta de Hayes Homes
Hayes Homes no hace pública la nacionalidad de Christina, por lo que no debería describirse específicamente como compradora británica. No obstante, su testimonio constituye una referencia identificable de la ayuda recibida durante una compra inmobiliaria en el extranjero.
Empiece a planificar su compra en la Costa del Sol
Si está pensando en comprar una propiedad en España desde el Reino Unido, el siguiente paso debería ser establecer su presupuesto total de adquisición y decidir qué zonas de la Costa del Sol encajan mejor con el uso que quiere dar a la vivienda.
Llame a Hayes Homes al +34 951 870 210 para comentar sus necesidades y organizar un viaje de visitas bien planificado por la Costa del Sol. También puede consultar las propiedades disponibles actualmente en Marbella, Estepona y Mijas.
Si necesita convertir libras esterlinas a euros, consulte al equipo de Hayes Homes sobre su colaboración con Moneycorp y las opciones de asistencia en materia de divisas disponibles para compradores internacionales.
Contacte con Hayes Homes para hablar sobre su búsqueda de propiedad y organizar su viaje de visitas.
