7 errores que debes evitar al comprar una propiedad en España

7 errores que debes evitar al comprar una propiedad en España

Una pareja británica que estaba comprando cerca de La Cala de Mijas creía tener perfectamente organizado su presupuesto para la vivienda. Entonces llegaron las cifras completas de la compra.

Cuando se añadieron los impuestos, los honorarios legales, los gastos notariales y los costes del Registro de la Propiedad, descubrieron que necesitaban casi 30.000 € más de lo previsto.

Hayes Homes ha publicado su experiencia porque ilustra uno de los mayores riesgos a los que se enfrentan los compradores extranjeros en la Costa del Sol. La propiedad puede ser la adecuada, pero los problemas relacionados con el presupuesto, las comprobaciones legales, el urbanismo, las obligaciones de la comunidad, la financiación o la estructura de propiedad pueden convertir una compra sencilla en una complicación costosa.

Hayes Homes trabaja con compradores internacionales desde su oficina en La Cala de Mijas desde 2007, con especial atención a la Costa del Sol entre Benalmádena y Estepona.

En lugar de considerar que todos los mercados inmobiliarios españoles funcionan igual, esta guía se centra en los errores que pueden cometer los compradores al considerar viviendas en Mijas, La Cala de Mijas, Marbella y otras zonas cercanas de la Costa del Sol.

1. Utilizar al agente inmobiliario como sustituto de un abogado independiente

Su agente inmobiliario y su abogado desempeñan funciones diferentes.

Un buen agente local puede ayudarle a comparar zonas, identificar propiedades adecuadas, organizar visitas, negociar con los vendedores y mantener en marcha la parte inmobiliaria de la operación.

Un abogado español independiente debe proteger sus intereses jurídicos.

Antes de comprometerse con una propiedad, su abogado puede necesitar comprobar:

• Quién es el propietario legal de la vivienda.
• Si existen hipotecas u otras cargas registradas.
• Si quedan deudas pendientes con la comunidad de propietarios.
• Si la propiedad coincide con la información del Registro de la Propiedad.
• Si las ampliaciones o modificaciones tienen la situación legal correspondiente.
• El contrato de compraventa y la documentación de reserva.
• La documentación necesaria para completar la operación.

Apoyo específico de Hayes Homes: Hayes Homes indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados independientes y profesionales financieros de confianza. El comprador sigue siendo responsable de elegir y contratar al asesor que le representará.

Esto es importante porque Hayes Homes es una agencia inmobiliaria, no un despacho de abogados. Greig y el equipo pueden coordinar la búsqueda de la propiedad y la comunicación, pero las comprobaciones jurídicas deben seguir siendo independientes.

Hayes Homes también publica la opinión de una compradora llamada Christina, que trabajó directamente con Greig Hayes durante la compra de una propiedad en el extranjero. Destacó específicamente los consejos prácticos y la disponibilidad que recibió durante todo el proceso.

"Siempre estaba disponible para responder a mis preguntas y ofrecía consejos sinceros y prácticos."

Christina, clienta de Hayes Homes

Hayes Homes no publica el tipo de propiedad de Christina, su nacionalidad ni su expediente jurídico privado, por lo que esos datos no deben añadirse. Sin embargo, su testimonio sí constituye una prueba real y nominativa del asesoramiento que recibió durante una compra inmobiliaria en el extranjero.

Si necesita un abogado independiente antes de reservar una propiedad en la Costa del Sol, pregunte a Hayes Homes por contactos profesionales adecuados.

2. Presupuestar solo el precio de la propiedad y no el coste total de la compra

Este es uno de los errores más claros que Hayes Homes ha documentado a través de una experiencia real de compradores.

Una pareja británica que compraba cerca de La Cala de Mijas pensaba que la parte financiera de la operación ya estaba completamente preparada. Cuando se calcularon todos los gastos de adquisición, necesitaron casi 30.000 € más de lo previsto.

Su error no fue elegir la propiedad equivocada. Fue considerar el precio anunciado de la vivienda como el presupuesto total.

Hayes Homes recomienda ahora a los compradores calcular primero el importe total disponible para la operación antes de preparar su lista definitiva de visitas.

Para una vivienda de segunda mano en Andalucía, el tipo general actual del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es del 7%. Existen tipos reducidos en determinadas circunstancias, por lo que un asesor independiente debería confirmar el tipo aplicable a cada compra.

La primera entrega de una vivienda nueva que cumpla los requisitos por parte de un promotor está generalmente sujeta a un IVA del 10%. La escritura correspondiente también puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de Andalucía, cuyo tipo general actual es del 1,2%.

Para confirmar oficialmente los impuestos, los compradores pueden consultar la información de la Junta de Andalucía sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Un ejemplo real de Hayes Homes muestra la diferencia con mucha más claridad.

Una propiedad de cinco dormitorios en La Cala de Mijas, referencia R5357926, ha sido comercializada por Hayes Homes por 875.000 €.

La misma información de la propiedad estima un coste total para el comprador de aproximadamente 962.500 €.

Eso supone 87.500 € por encima del precio anunciado de la propiedad.

La cifra se presenta expresamente como orientativa porque el coste final depende del comprador y de la operación concreta, pero proporciona una referencia de planificación mucho más realista que el precio de venta por sí solo.

Consulte ejemplos reales de Hayes Homes sobre los costes de compra en la Costa del Sol.

3. No comprobar la situación urbanística, registral y documental de la propiedad

La titularidad jurídica de una propiedad y el edificio físico situado sobre el terreno no siempre coinciden exactamente.

Ampliaciones, terrazas, piscinas, almacenes convertidos y construcciones adicionales pueden requerir comprobaciones antes de la compra.

Su abogado debería obtener la información correspondiente del Registro de la Propiedad y confirmar si la vivienda que se vende coincide con la documentación oficial.

Esto es especialmente importante al considerar propiedades rurales y fincas en Mijas.

Por ejemplo, Hayes Homes comercializa actualmente una finca de cuatro dormitorios en Mijas, referencia R5465446. La propiedad incluye vivienda principal, piscina, zonas de almacenamiento, establos, pozo privado y una amplia parcela.

Nada en el anuncio indica que esos elementos sean ilegales. Precisamente ese es el punto: una propiedad con varias construcciones y terreno rural presenta más elementos físicos que deberían contrastarse con la documentación jurídica y técnica antes de completar la compra.

Por eso las propiedades rurales no deberían evaluarse únicamente dando una vuelta por la finca con el agente inmobiliario.

Su asesor independiente debería determinar qué documentos urbanísticos y registrales deben comprobarse para la propiedad y el municipio concretos.

El mismo principio se aplica a villas en Marbella, apartamentos en La Cala y promociones de obra nueva. La documentación necesaria dependerá de la propiedad, su antigüedad, su historial y cualquier modificación realizada a lo largo del tiempo.

¿Está considerando una propiedad con ampliaciones, terreno rural o características poco habituales? Hable con Hayes Homes antes de reservarla para que puedan organizarse las comprobaciones independientes correspondientes.

Llame al +34 951 870 210 o solicite una llamada del equipo de Hayes Homes.

4. Ignorar los gastos de comunidad, el IBI y los costes de mantener la propiedad

Los gastos de compra son solo una parte de la realidad financiera.

Si compra un apartamento, una casa adosada o una villa dentro de una comunidad residencial, también puede tener que pagar cuotas periódicas que cubren servicios como:

• Jardines comunitarios.
• Piscinas.
• Ascensores.
• Seguridad.
• Iluminación.
• Limpieza.
• Mantenimiento del edificio.
• Instalaciones de ocio compartidas.

No existe una única cifra útil para los gastos de comunidad en la Costa del Sol porque el nivel de servicios varía enormemente.

Por ejemplo, un apartamento actual de Hayes Homes en La Cala de Mijas incluye jardines comunitarios, piscina comunitaria, piscina interior, piscina climatizada, gimnasio, sauna, seguridad y otras instalaciones compartidas.

Por tanto, un comprador que esté considerando este tipo de vivienda debería solicitar el presupuesto real de la comunidad y un certificado de las cuotas en lugar de asumir que los gastos serán similares a los de un bloque de apartamentos más sencillo situado cerca.

Los anuncios de Hayes Homes también muestran cómo los gastos locales anuales pueden variar considerablemente entre una propiedad y otra.

Un apartamento actualmente comercializado por Hayes Homes en la Costa del Sol publica los siguientes importes:

• IBI: 216 € al año.
• Cuota de comunidad: 32,23 € al mes.
• Tasa de residuos: 221,25 € al año cuando se aplican las condiciones indicadas de la licencia turística.

Se trata de cifras específicas de esa propiedad, no de importes estándar para Mijas, Marbella o toda la Costa del Sol.

Antes de comprar, solicite:

• El último recibo del IBI.
• La cuota actual de la comunidad.
• Confirmación de que las cuotas de comunidad están al corriente de pago.
• Las actas de reuniones recientes de la comunidad cuando corresponda.
• Información sobre derramas extraordinarias aprobadas o previstas.

Esto resulta especialmente importante al comparar un apartamento sencillo con una urbanización cerrada que ofrece piscinas, seguridad, gimnasios y amplias zonas ajardinadas.

Puede consultar las propiedades actuales en Mijas y comparar las instalaciones reales en lugar de basarse en una estimación genérica de gastos comunitarios.

5. Comprar sin una inspección técnica independiente

Las comprobaciones jurídicas realizadas por un abogado no son lo mismo que inspeccionar el estado físico del edificio.

Una propiedad puede tener una titularidad perfectamente clara y aun así necesitar obras costosas.

Dependiendo de la antigüedad y del tipo de construcción, pueden existir problemas como:

• Humedades o filtraciones de agua.
• Problemas en la cubierta.
• Problemas de drenaje.
• Instalaciones eléctricas que necesiten actualización.
• Problemas con los equipos de la piscina.
• Fallos en el aire acondicionado o la calefacción.
• Grietas que requieran una evaluación profesional.
• Problemas en muros de contención o estructuras exteriores.

Esto adquiere aún más importancia en villas grandes y propiedades rurales.

La actual finca de Hayes Homes en Mijas, referencia R5465446, por ejemplo, incluye piscina, establos, zonas de almacenamiento, pozo y amplios terrenos.

Estas características aportan personalidad a la propiedad, pero también demuestran por qué una inspección técnica de una finca compleja puede implicar mucho más que revisar el salón y los dormitorios.

En el otro extremo del mercado, Greig Hayes presenta personalmente Tree Villas at La Cala Golf, una colección de solo tres grandes villas de obra nueva en Mijas. Una ya está terminada, mientras que otras viviendas forman parte del programa de desarrollo del proyecto.

En una villa nueva, el enfoque de la inspección puede ser diferente al de una finca antigua, pero los compradores deberían comprender igualmente la documentación de finalización, la calidad de construcción, las instalaciones y cualquier elemento pendiente antes de tomar posesión.

Hayes Homes no publica actualmente un caso con nombre propio en el que una inspección técnica haya descubierto un defecto estructural, por lo que esta guía no inventa uno.

La recomendación práctica es sencilla: cuando las características de la propiedad lo justifiquen, encargue una inspección técnica independiente adecuada antes de asumir un compromiso definitivo.

¿Necesita ayuda para evaluar una villa, una finca o una propiedad antigua en la Costa del Sol antes de tomar una decisión?

Llame a Hayes Homes al +34 951 870 210 o envíe al equipo la propiedad que está considerando.

6. Dejar el cambio de divisa y la financiación para después de encontrar la propiedad

Para los compradores británicos, la cantidad disponible en euros puede cambiar aunque el presupuesto en libras esterlinas siga siendo el mismo.

Si una gran parte de los fondos de compra permanece en libras, las fluctuaciones del tipo de cambio entre la reserva y la firma pueden afectar al importe final necesario.

Este es uno de los ámbitos en los que Hayes Homes ofrece un servicio específico, en lugar de limitarse a dar consejos genéricos.

Hayes Homes mantiene una relación específica con Moneycorp para operaciones de cambio de divisas y pagos internacionales.

El servicio Moneycorp de Hayes Homes incluye acceso a especialistas en divisas y opciones como:

• Transferencias internacionales.
• Seguimiento de tipos de cambio.
• Contratos a plazo.
• Gestión del riesgo de divisas.
• Apoyo con pagos de gran importe relacionados con propiedades.

Si su presupuesto de compra se convierte de libras esterlinas a euros, analice la estrategia de divisas antes de establecer el límite máximo de su búsqueda.

El mismo principio se aplica a las hipotecas.

No dé por hecho que una entidad financiera aprobará la cantidad que necesita simplemente porque la propiedad parezca asequible.

Los criterios de financiación varían según el banco, la situación de residencia, los ingresos, el tipo de propiedad y la tasación.

Los compradores que necesiten financiación deberían conocer su capacidad probable de endeudamiento antes de comprometerse mediante un acuerdo de reserva.

Esto es especialmente importante al comparar promociones de obra nueva en la Costa del Sol, donde los calendarios de pagos y las fechas de entrega pueden ser muy diferentes de una compraventa convencional de segunda mano.

7. Dejar la planificación fiscal, de propiedad y de herencia para después de la compra

La forma en que sea propietario de una vivienda en la Costa del Sol puede tener importancia mucho después de completar la compra.

Los compradores británicos deberían analizar la estructura de propiedad, los testamentos, la planificación sucesoria y las obligaciones fiscales españolas continuadas antes de asumir que las normas británicas se aplicarán automáticamente de la misma manera.

Es especialmente importante entender correctamente la normativa sucesoria.

Según el Reglamento Europeo de Sucesiones, la ley del país en el que una persona tuviera su residencia habitual en el momento de su fallecimiento regirá generalmente la sucesión, salvo que las circunstancias o una elección de ley válida conduzcan a un resultado diferente.

El Reglamento también permite que una persona elija la ley de un país cuya nacionalidad posea para regir su sucesión, siempre que dicha elección se formalice correctamente en una disposición testamentaria.

Consulte el Reglamento Europeo de Sucesiones.

Por tanto, la situación es más compleja que afirmar que todo propietario británico está automáticamente sujeto a las reglas españolas de legítima o que el simple hecho de poseer una propiedad en España determina la legislación sucesoria aplicable.

Por eso es importante obtener asesoramiento jurídico individual.

También debería determinar qué declaraciones fiscales deberá presentar después de la compra. Los propietarios no residentes pueden tener obligaciones fiscales en España incluso cuando la propiedad no se alquila, mientras que el alquiler genera consideraciones fiscales y regulatorias adicionales.

Hayes Homes no ofrece asesoramiento fiscal o sucesorio personal. Su función es ayudar con la parte inmobiliaria de la operación y poner a los compradores internacionales en contacto con profesionales independientes adecuados cuando sea necesario.

Esta distinción forma parte del enfoque general de la empresa. Hayes Homes también explica en sus guías para propietarios extranjeros que las cuestiones jurídicas y fiscales deben ser gestionadas por los profesionales designados por el propietario, mientras Hayes Homes coordina la parte inmobiliaria.

Antes de decidir cómo comprar y mantener su propiedad en la Costa del Sol, resuelva las cuestiones sobre titularidad y fiscalidad en lugar de intentar reorganizar toda la estructura después.

Llame al +34 951 870 210 o contacte con Hayes Homes para hablar sobre su búsqueda y solicitar contactos de asesores independientes adecuados.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un NIE para comprar una propiedad en la Costa del Sol?

Un comprador extranjero necesitará un NIE para determinadas etapas financieras, fiscales y administrativas importantes de la compra de una propiedad en España. Como obtenerlo puede llevar tiempo, comente este requisito con su abogado desde el principio en lugar de dejarlo para poco antes de la firma.

¿Cuál es actualmente el tipo general del ITP en Andalucía?

El tipo general actual del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para las correspondientes operaciones de vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7%. En determinadas circunstancias pueden aplicarse tipos reducidos, por lo que su asesor independiente debería confirmar el tipo correspondiente a su operación.

¿Cuánto dinero adicional debería presupuestar por encima del precio anunciado?

Hayes Homes recomienda actualmente a los compradores pensar en el presupuesto total de adquisición en lugar de utilizar únicamente un porcentaje fijo. En su información actual para compradores suele utilizar aproximadamente entre un 10% y un 12% por encima del precio de la propiedad como margen general de planificación, dependiendo de si se trata de una vivienda de segunda mano o nueva, los honorarios profesionales y las circunstancias de la operación.

El caso real de Hayes Homes cerca de La Cala demuestra por qué esto es importante. La pareja británica necesitó casi 30.000 € más de lo que esperaba inicialmente.

¿Puede Hayes Homes recomendarme un abogado?

Hayes Homes indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados y profesionales financieros de confianza. El abogado debería ser independiente y contratado directamente por el comprador.

¿Dónde debería empezar a buscar?

Si quiere mantenerse cerca de la oficina de Hayes Homes y de su principal mercado local, empiece consultando las propiedades disponibles en La Cala y las propiedades en Mijas.

Los compradores interesados en un mercado internacional más amplio también pueden consultar propiedades en venta en Marbella.

Cómo ayuda Hayes Homes a los compradores a evitar estos errores

Los siete riesgos anteriores no se resuelven simplemente mostrando más propiedades al comprador.

El valor de una agencia local consiste en ayudar al comprador a acotar la búsqueda, comprender qué aspectos deben comprobarse e incorporar a los profesionales independientes adecuados en el momento oportuno.

Hayes Homes ofrece varias formas comprobables de apoyo al comprador:

• Experiencia local desde 2007: la agencia tiene su sede en La Cala de Mijas y se centra en la Costa del Sol.
• Orientación real sobre costes de compra: Hayes Homes ha publicado el caso de la pareja británica cuyo presupuesto resultó casi 30.000 € insuficiente.
• Información de costes en propiedades actuales: determinados anuncios activos publican estimaciones de impuestos, gastos notariales, costes del Registro de la Propiedad o coste total de adquisición.
• Contacto con profesionales independientes: los compradores internacionales pueden ser puestos en contacto con abogados y profesionales financieros de confianza.
• Apoyo con divisas: Hayes Homes dispone de un servicio específico con Moneycorp para transferencias internacionales y planificación de divisas.
• Conocimiento local directo: Greig Hayes presenta personalmente promociones como Tree Villas at La Cala Golf.
• Inventario transaccional: los compradores pueden consultar cientos de viviendas disponibles en Mijas, La Cala y Marbella.

Esto resulta mucho más útil que tratar cada operación como si fuera exactamente la misma compra inmobiliaria genérica en España.

Reduzca los riesgos de su búsqueda de propiedad en la Costa del Sol

Los errores más importantes al comprar una propiedad suelen producirse antes de la firma, cuando el comprador se compromete demasiado rápido, interpreta mal el presupuesto total o asume que otra persona ya ha comprobado un aspecto importante.

Antes de reservar una propiedad, asegúrese de comprender:

• El importe total necesario para comprarla.
• Quién realizará las comprobaciones jurídicas independientes.
• Si la propiedad física coincide con su documentación.
• Los gastos actuales de comunidad y del IBI.
• Si resulta recomendable realizar una inspección técnica.
• Cómo se gestionarán el cambio de divisa o la financiación.
• Qué asesoramiento sobre titularidad y fiscalidad necesita antes de completar la compra.

Hayes Homes puede ayudarle a crear una selección de propiedades basada en estas realidades y no únicamente en el precio anunciado.

Llame a la oficina de La Cala de Mijas al +34 951 870 210, solicite una llamada del equipo de Hayes Homes o empiece consultando las propiedades actualmente en venta en la Costa del Sol.