Verkopen als niet-resident: belastingen en verkoopproces

Verkopen als niet-resident: belastingen en verkoopproces

Als u een woning aan de Costa del Sol bezit maar buiten Spanje woont, komt er bij de verkoop meer kijken dan alleen het overeenkomen van een prijs en het ondertekenen van de akte bij de notaris. De inhouding van 3% door de koper, vermogenswinstbelasting, Modelo 210, de gemeentelijke plusvalía en de documentatie voor de overdracht kunnen allemaal invloed hebben op uw uiteindelijke verkoopopbrengst.

Ook het verkoopproces zelf moet blijven doorgaan terwijl u zich mogelijk honderden of duizenden kilometers verderop bevindt.

Daarom moeten de verantwoordelijkheden duidelijk zijn. Uw advocaat of fiscaal vertegenwoordiger behandelt het juridische en fiscale advies dat specifiek op uw situatie van toepassing is. Hayes Homes beheert het makelaarsgedeelte van de verkoop, waaronder de waardebepaling, presentatie van de woning, marketing, vragen van kopers, bezichtigingen, onderhandelingen en communicatie tot aan de afronding.

Als u overweegt een woning aan de Costa del Sol te verkopen, is het doel van deze gids niet om u tot specialist in de Spaanse belastingwetgeving te maken. De gids laat zien welke beslissingen genomen moeten worden, welke documenten u moet voorbereiden en welke rol Hayes Homes in het proces speelt.

Wat niet-residente verkopers eerst moeten weten

Voordat u uw woning te koop aanbiedt, moet u vier vragen beantwoorden.

Wat is de woning waard op de huidige markt?

Het bedrag dat u jaren geleden heeft betaald, zegt weinig over wat kopers vandaag bereid zijn te betalen. Hayes Homes baseert zijn gepubliceerde waarderingsmethode op actuele marktgegevens, vergelijkbare verkopen, vraag van kopers en de specifieke kenmerken van de woning.

Welke bedragen kunnen van de verkoopopbrengst worden afgetrokken?

Een niet-residente verkoper moet normaal gesproken rekening houden met de inhouding van 3% en kan daarnaast te maken krijgen met vermogenswinstbelasting, plusvalía, kosten voor het beëindigen van een hypotheek en professionele verkoopkosten.

Zijn de belangrijke documenten klaar?

Uw NIE-gegevens, eigendomsakte, IBI-documentatie, informatie van de Vereniging van Eigenaren, het energiecertificaat en bewijsstukken van in aanmerking komende kosten moeten georganiseerd zijn voordat een koper naar een vaste overdrachtsdatum toewerkt.

Wie beheert de verkoop terwijl u in het buitenland bent?

Hayes Homes geeft aan samen te kunnen werken met verkopers die in het buitenland wonen en dat het team waar nodig kan afstemmen met de door de eigenaar aangestelde juridische vertegenwoordiger.

Echte verkoopresultaten van Hayes Homes

Het sterkste bewijs van de dienstverlening van een makelaar is niet nog een algemene belofte van professionaliteit. Het gaat erom wat het bedrijf daadwerkelijk kan aantonen.

De speciale verkoperswebsite van Hayes Homes vermeldt meer dan 200 verkochte woningen en verschillende recente verkoopresultaten aan de Costa del Sol. Onder de gepubliceerde voorbeelden bevinden zich woningen die binnen één week en binnen twee weken zijn verkocht, evenals een verkoop waarbij 1,55 miljoen euro werd gerealiseerd.

Op dezelfde verkoperspagina wordt Greig Hayes genoemd als oprichter en directeur. Hij zegt:

"U spreekt rechtstreeks met mij. Niet met een callcenter."

Greig legt uit dat hij al 19 jaar woningen aan de Costa del Sol verkoopt en dat verkopers vanaf het eerste gesprek tot en met de afronding persoonlijke aandacht van hem krijgen.

Voor een verkoper in het buitenland is dit betekenisvoller dan een algemene belofte van persoonlijke service. Hayes Homes maakt publiekelijk duidelijk wie verantwoordelijk is voor de klantrelatie en schept daarmee de verwachting dat de verkoper niet voortdurend tussen verschillende afdelingen wordt doorgestuurd.

Rachel Stones: verkocht in minder dan vier maanden

Rachel Stones is een van de verkopers die op de belangrijkste verkoperspagina van Hayes Homes wordt genoemd. In haar beoordeling vertelt ze dat ze Greig koos om haar woning te verkopen, spreekt ze positief over de marketing, geeft ze aan dat het team haar vragen beantwoordde en haar op de hoogte hield, en noemt ze een meetbaar resultaat:

"Geweldige marketing, zeer snel antwoord op al onze vragen en we werden gedurende het hele proces op de hoogte gehouden. Verkocht in minder dan vier maanden."

Het door Hayes Homes gepubliceerde marketingproces geeft meer informatie over wat de verkopersdienst inhoudt. De makelaar geeft aan dat woningen gebruik kunnen maken van professionele fotografie, video, aantrekkelijke woningbeschrijvingen, zichtbaarheid op de Hayes Homes website, toonaangevende vastgoedportalen, sociale media, digitale campagnes en het lokale en internationale kopersnetwerk van het bedrijf.

In Rachels beoordeling wordt niet precies vermeld welke combinatie van kanalen voor haar woning is gebruikt. Daarom beweert dit artikel niet dat voor haar verkoop een specifieke marketingmix is toegepast die niet door de openbare beoordeling wordt bevestigd. Wat wel controleerbaar is, is dat zij Hayes Homes prijst voor de marketing en communicatie en dat de woning in minder dan vier maanden werd verkocht.

Praktijkvoorbeeld: hoe Greig Hayes de verkoop van een penthouse begeleidde

Een tweede verkopersbeoordeling op de speciale verkoperswebsite van Hayes Homes geeft aanzienlijk meer details over het werk dat tijdens een daadwerkelijke woningverkoop is uitgevoerd.

De verkoper, Anthony, bevestigt dat Hayes Homes de verkoop van zijn penthouse heeft begeleid en noemt Greig Hayes specifiek.

De openbare beoordeling benoemt verschillende onderdelen van het werk dat tijdens de verkoop is uitgevoerd:

• Hayes Homes verzorgde professionele woningfotografie.
• Video werd gebruikt als onderdeel van de presentatie van de woning.
• De verkoper omschrijft de marketingcampagne als uitgebreid.
• De marketing zorgde voor aanzienlijke interesse van kopers.
• Greig beheerde de communicatie gedurende het hele verkoopproces.
• De verkoper benadrukt specifiek het projectmanagement van Greig.
• De transactie werd succesvol afgerond.

"Het hoogwaardige marketingmateriaal, waaronder foto's en video, bracht de woning effectief onder de aandacht en zorgde voor aanzienlijke interesse."

Anthony schrijft ook Greigs communicatie en projectmanagement toe aan het soepele verloop van de transactie.

Dit geeft een duidelijker beeld van wat Hayes Homes bedoelt met het begeleiden van een verkooptransactie. Het werk beperkt zich niet tot het online plaatsen van een woningadvertentie. De gedocumenteerde werkzaamheden omvatten presentatie, fotografie, video, het genereren van interesse van kopers, communicatie en transactiemanagement.

Voor niet-residente verkopers is dit onderscheid belangrijk. De makelaar moet het vastgoed en het proces met de koper beheren, terwijl de door de verkoper aangestelde advocaat of fiscaal vertegenwoordiger de persoonlijke fiscale en juridische zaken behandelt.

De inhouding van 3%, vermogenswinstbelasting en Modelo 210

De belastingregels kunnen ingewikkeld lijken, maar de meeste verkopers hoeven in eerste instantie drie afzonderlijke onderdelen te begrijpen.

De inhouding van 3% door de koper

Wanneer een koper Spaans vastgoed koopt van een niet-residente eigenaar, is de koper doorgaans verplicht 3% van de overeengekomen koopsom in te houden en dit bedrag af te dragen aan de Spaanse belastingdienst.

De inhouding is een vooruitbetaling op de uiteindelijke belastingverplichting van de verkoper. Het is geen extra belasting van 3%.

Bij een verkoopprijs van bijvoorbeeld 400.000 euro ziet dit er als volgt uit:

• Verkoopprijs: 400.000 euro
• Inhouding van 3%: 12.000 euro
• Resterend bedrag vóór andere overeengekomen inhoudingen: 388.000 euro

De koper geeft het ingehouden bedrag aan en betaalt het via Modelo 211, doorgaans binnen één maand na de overdracht van de woning.

De verkoper moet een bewijs van de betaling van Modelo 211 ontvangen, omdat het ingehouden bedrag wordt meegenomen bij de berekening van de uiteindelijke belastingverplichting.

Vermogenswinstbelasting

Voor een particuliere niet-resident wordt de winst uit de verkoop van Spaans vastgoed momenteel doorgaans belast tegen 19%.

Dit betekent niet dat u 19% van de totale verkoopprijs betaalt.

De winst wordt in grote lijnen berekend door de relevante aankoopwaarde te vergelijken met de overdrachtswaarde, rekening houdend met kosten die volgens de Spaanse belastingregels mogen worden meegenomen.

Mogelijke aankoopkosten zijn onder meer:

• De oorspronkelijke aankoopprijs van de woning.
• Belastingen die verband hielden met de aankoop.
• Relevante notariskosten en kosten van het eigendomsregister.
• Bepaalde professionele kosten die rechtstreeks met de aankoop verband hielden.
• In aanmerking komende investeringen en verbeteringen.

Eerdere verhuur kan de berekening ingewikkelder maken, omdat afschrijvingen invloed kunnen hebben op de aankoopwaarde.

Daarom moet Hayes Homes niet als uw belastingadviseur worden gebruikt. Uw advocaat of fiscaal vertegenwoordiger moet de daadwerkelijke belastingverplichting berekenen aan de hand van de geschiedenis en documentatie van uw woning.

Kunt u een deel van de inhouding van 3% terugvragen?

Mogelijk.

Als de inhouding van 3% door de koper hoger is dan de uiteindelijke Spaanse belastingverplichting van de verkoper, kan het teveel betaalde bedrag mogelijk via de juiste fiscale procedure worden teruggevraagd.

Als de uiteindelijke belastingverplichting hoger is dan het ingehouden bedrag, kan juist een aanvullende betaling nodig zijn.

Modelo 210 en Modelo 211

De twee formulieren hebben verschillende functies.

• Modelo 211: wordt doorgaans door de koper ingediend om de inhouding van 3% af te dragen.
• Modelo 210: wordt door de niet-residente verkoper gebruikt om de winst uit de verkoop van de woning aan te geven en de uiteindelijke belastingpositie vast te stellen.

Voor inkomsten uit de overdracht van vastgoed begint de aangiftetermijn voor Modelo 210 doorgaans nadat één maand is verstreken vanaf de overdrachtsdatum en duurt deze vervolgens drie maanden.

Gemeentelijke plusvalía

De gemeentelijke plusvalía staat los van de nationale vermogenswinstbelasting. Deze belasting houdt verband met waardestijgingen van stedelijke grond en wordt lokaal door de gemeente beheerd.

De procedure kan daarom verschillen afhankelijk van de gemeente waarin de woning ligt.

Als u een woning in Marbella verkoopt, moet uw juridische vertegenwoordiger rekening houden met de procedure die daar van toepassing is. Voor een woning in Mijas moeten de relevante voorschriften van Mijas worden gecontroleerd.

Wanneer er geen relevante waardestijging van de grond heeft plaatsgevonden, kunnen er omstandigheden zijn waarin de overdracht niet aan deze belasting onderworpen is. Passend bewijs en de juiste aangiften blijven echter noodzakelijk.

Wat Hayes Homes daadwerkelijk doet voor een verkoper in het buitenland

De Any Provider-vraag is hier belangrijk, omdat vrijwel iedere makelaar kan zeggen goede communicatie en goede marketing te bieden.

Hayes Homes publiceert meer informatie over hoe de eigen verkopersdienst daadwerkelijk werkt.

U werkt rechtstreeks met Greig Hayes

Op de speciale verkoperswebsite van Hayes Homes stelt Greig zichzelf voor als oprichter en directeur en geeft hij aan dat verkopers rechtstreeks met hem samenwerken in plaats van via een callcenter te worden doorgestuurd.

Hij geeft aan vanaf het eerste gesprek tot aan de afronding persoonlijk betrokken te blijven.

Het bedrijf richt zich sinds 2007 op de Costa del Sol

Hayes Homes omschrijft zichzelf als vastgoedspecialist aan de Costa del Sol sinds 2007. Volgens de bedrijfsinformatie is de directeur opgeleid in het Verenigd Koninkrijk voordat hij naar Spanje verhuisde en het bedrijf aan de Costa del Sol opbouwde.

Het kantoor bevindt zich lokaal aan Calle Ronda 2, Edificio Jacaranda, La Cala de Mijas.

Het marketingproces is duidelijk omschreven

Hayes Homes publiceert de belangrijkste onderdelen van de marketing voor verkopers in plaats van alleen te beloven een woning te adverteren.

Deze omvatten:

• Professionele fotografie.
• Woningvideo.
• Professionele woningbeschrijvingen.
• Advies over presentatie en styling.
• Zichtbaarheid op de website van Hayes Homes.
• Toonaangevende vastgoedportalen.
• Zichtbaarheid op sociale media.
• Gerichte digitale campagnes.
• Lokale en internationale kopersdatabases.

Vragen van kopers en bezichtigingen worden lokaal beheerd

Hayes Homes geeft aan vragen van kopers af te handelen, bezichtigingen te organiseren en potentiële kopers waar mogelijk vooraf te kwalificeren.

Het bedrijf geeft ook aan dat verkopers na bezichtigingen feedback ontvangen.

Dit heeft een praktisch voordeel wanneer de eigenaar in het buitenland woont, omdat de verkoper niet telkens naar Spanje hoeft terug te reizen wanneer een koper de woning wil bezichtigen.

Er is ook extern bewijs voor deze aanpak op afstand. Actuele advertenties van Hayes Homes onder Greig Hayes op Idealista bieden begeleide virtuele bezichtigingen. Op het moment van schrijven toont één Hayes Homes advertentie in La Cala Golf bovendien een reactietijd van de adverteerder van minder dan vier uur.

Greig beheert de onderhandelingen

Zodra er biedingen binnenkomen, beheert Hayes Homes de commerciële onderhandelingen en geeft het relevante context over de lokale markt.

Een verkoper moet meer overwegen dan alleen het geboden bedrag, waaronder:

• Overdrachtsdatum.
• Voorwaarden van de aanbetaling.
• Financieringspositie van de koper.
• Meubilair of andere zaken die bij de verkoop zijn inbegrepen.
• Voorwaarden die aan het bod zijn verbonden.

Hayes blijft betrokken nadat een bod is geaccepteerd

Op de belangrijkste verkoperspagina geeft Hayes Homes aan dat de makelaar blijft samenwerken met de verkoper en de relevante juridische professionals zodra een verkoop is overeengekomen.

Het doel is om de communicatie in stand te houden, vermijdbare vertragingen te beperken en de verkoper tot aan de afronding op de hoogte te houden.

Voor een eigenaar in het buitenland is dit een van de belangrijkste verschillen tussen alleen een koper vinden en daadwerkelijk het makelaarsgedeelte van de transactie begeleiden.

Checklist voor niet-residente verkopers

Voordat u de woning te koop aanbiedt

• Vraag een actuele marktwaardebepaling aan.
• Bevestig uw Spaanse fiscale woonplaatsstatus met een geschikte adviseur.
• Stel een onafhankelijke Spaanse advocaat of juridische vertegenwoordiger aan.
• Zoek uw NIE-gegevens op.
• Zoek de oorspronkelijke aankoopakte op.
• Verzamel facturen van aankoopkosten en in aanmerking komende verbeteringen.
• Controleer een eventuele resterende hypotheek op de woning.
• Vraag om een indicatieve berekening van belasting- en overdrachtskosten.

Terwijl Hayes Homes de woning verkoopt

• Houd het juridische dossier gereed voor due diligence door de koper.
• Controleer of het energiecertificaat en andere vereiste documenten actueel zijn.
• Spreek af hoe handtekeningen worden geregeld als u niet naar Spanje kunt reizen.
• Houd uw juridische vertegenwoordiger op de hoogte zodra er serieuze interesse van kopers ontstaat.

Wanneer er een bod binnenkomt

• Beoordeel de prijs samen met de verwachte netto-opbrengst.
• Controleer de voorgestelde overdrachtsdatum.
• Zorg dat u eventuele voorwaarden van de koper begrijpt.
• Laat de contractdocumentatie door uw advocaat controleren.
• Vraag om een bijgewerkte eindafrekening.
• Bevestig de verwachte inhouding van 3%.

Na de afronding

• Bewaar het bewijs van betaling van Modelo 211.
• Geef de definitieve verkoopdocumenten aan uw juridische of fiscale vertegenwoordiger.
• Bereid Modelo 210 binnen de toepasselijke termijn voor.
• Betaal eventueel verschuldigde aanvullende bedragen.
• Vraag terugbetaling aan als het ingehouden bedrag hoger is dan de definitieve belastingverplichting.

Veelgemaakte fouten die u moet vermijden

Ervan uitgaan dat de inhouding van 3% de definitieve belasting is. Het is doorgaans een vooruitbetaling. Uw uiteindelijke belastingpositie moet nog steeds worden berekend.

Wachten met het zoeken naar facturen totdat een koper klaar is om de verkoop af te ronden. Documentatie voor aankoopkosten en in aanmerking komende verbeteringen kan invloed hebben op de berekening van de winst.

Verouderde belastingcalculators gebruiken. Oudere online gidsen kunnen regels toepassen die niet meer overeenkomen met de huidige Spaanse vastgoedbelasting.

Eerdere verhuur negeren. Als de woning is verhuurd, kunnen afschrijvingen invloed hebben op de uiteindelijke berekening van de vermogenswinst.

Een bod uitsluitend op basis van het geboden bedrag accepteren. De overdrachtsdatum, voorwaarden van de koper en verwachte netto-opbrengst zijn eveneens belangrijk.

Een makelaar kiezen die verdwijnt zodra de reservering is ondertekend. Het gepubliceerde verkoopproces van Hayes Homes loopt door tijdens onderhandelingen en de afstemming met juridische professionals tot aan de afronding.

Regelingen voor verkoop op afstand tot de laatste weken uitstellen. Als u niet naar Spanje kunt terugkeren, moet u vroegtijdig bepalen hoe uw advocaat en makelaar communicatie, documenten en ondertekening zullen beheren.

Veelgestelde vragen

Wie is bij Hayes Homes de verantwoordelijke persoon voor verkopers?

De speciale verkoperswebsite van Hayes Homes noemt Greig Hayes als oprichter en directeur. Greig geeft aan dat verkopers vanaf het eerste gesprek tot aan de afronding rechtstreeks met hem samenwerken.

Is Greig Hayes belastingadviseur?

Dit artikel beweert niet dat Greig belastingadviseur is. Zijn gedocumenteerde expertise ligt bij vastgoedverkopen aan de Costa del Sol. Individuele belastingberekeningen, Modelo 210 en juridisch advies moeten worden behandeld door een daarvoor gekwalificeerde professional.

Hoeveel ervaring heeft Hayes Homes?

Hayes Homes omschrijft zichzelf als vastgoedspecialist aan de Costa del Sol sinds 2007. De speciale verkoperswebsite vermeldt dat Greig al 19 jaar vastgoed aan de Costa del Sol verkoopt en dat de makelaar meer dan 200 woningen heeft verkocht.

Welke marketing biedt Hayes Homes daadwerkelijk?

De gepubliceerde verkopersdienst omvat professionele fotografie, video, woningpresentatie, beschrijvingen, zichtbaarheid op de Hayes Homes website, toonaangevende vastgoedportalen, sociale media, digitale campagnes en toegang tot lokale en internationale kopersnetwerken.

Heeft Hayes Homes bewijs van recente verkopen?

Ja. De speciale verkoperspagina publiceert recente verkoopresultaten aan de Costa del Sol, waaronder woningen die binnen één week en binnen twee weken zijn verkocht, evenals een gepubliceerd resultaat van 1,55 miljoen euro.

Kan Hayes Homes bezichtigingen regelen terwijl ik in het buitenland ben?

Hayes Homes geeft aan vragen en bezichtigingen van kopers te beheren en samen te kunnen werken met de door de eigenaar aangestelde juridische vertegenwoordiger wanneer de verkoper in het buitenland woont. Actuele vastgoedadvertenties op externe platforms tonen ook dat Hayes Homes begeleide virtuele bezichtigingen aanbiedt.

Waarom wordt 3% ingehouden bij een niet-residente verkoper?

De koper is doorgaans verplicht 3% van de koopsom in te houden en dit aan de Spaanse belastingdienst af te dragen als vooruitbetaling op de uiteindelijke belastingverplichting van de niet-residente verkoper.

Wie dient Modelo 211 in?

De koper gebruikt doorgaans Modelo 211 om de inhouding van 3% aan de Spaanse belastingdienst af te dragen.

Wie dient Modelo 210 in?

De niet-residente verkoper gebruikt Modelo 210 om de winst uit de verkoop van de woning aan te geven en de definitieve belastingpositie vast te stellen. Verkopers schakelen hiervoor vaak een gekwalificeerde fiscale of juridische vertegenwoordiger in.

Kan een deel van de inhouding van 3% worden terugbetaald?

Mogelijk. Wanneer het ingehouden bedrag hoger is dan de uiteindelijke belastingverplichting van de verkoper, kan het teveel betaalde bedrag mogelijk via de juiste procedure worden teruggevraagd.

Kan ik verkopen zonder terug naar Spanje te reizen?

Veel woningverkopen kunnen worden beheerd terwijl de eigenaar in het buitenland verblijft, mits de juiste juridische regelingen zijn getroffen. Hayes Homes geeft specifiek aan samen te werken met aangestelde juridische vertegenwoordigers en de vastgoedverkoop waar mogelijk op afstand te kunnen helpen coördineren.