Vender como no residente: impuestos y proceso

Vender como no residente: impuestos y proceso

Si tiene una propiedad en la Costa del Sol pero vive fuera de España, venderla implica mucho más que acordar un precio y firmar ante notario. La retención del 3 % por parte del comprador, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, el Modelo 210, la plusvalía municipal y la documentación necesaria para completar la operación pueden afectar al importe final que reciba.

La propia venta también debe seguir avanzando aunque usted se encuentre a cientos o miles de kilómetros de distancia.

Por eso es importante que las funciones de cada profesional estén claras. Su abogado o representante fiscal se ocupa del asesoramiento jurídico y fiscal específico de su situación. Hayes Homes gestiona la parte inmobiliaria de la operación, incluida la valoración, presentación de la propiedad, marketing, consultas de compradores, visitas, negociación y comunicación hasta la firma final.

Si está pensando en vender una propiedad en la Costa del Sol, el objetivo de esta guía no es convertirle en un especialista en fiscalidad española. Su finalidad es explicarle qué decisiones debe tomar, qué documentos debe preparar y qué papel desempeña Hayes Homes durante el proceso.

Lo primero que debe saber un vendedor no residente

Antes de sacar su propiedad al mercado, debería responder a cuatro preguntas.

¿Cuánto vale la propiedad en el mercado actual?

El precio que pagó hace años tiene poca relación con lo que los compradores están dispuestos a pagar hoy. Hayes Homes basa su enfoque de valoración publicado en datos actuales del mercado, ventas comparables, demanda de compradores y las características específicas de cada propiedad.

¿Qué cantidades podrían descontarse del importe de la venta?

Un vendedor no residente normalmente debe tener en cuenta la retención del 3 % y también puede tener que afrontar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, la plusvalía, gastos de cancelación hipotecaria y otros costes profesionales asociados a la venta.

¿Está preparada la documentación importante?

Los datos de su NIE, la escritura de propiedad, la documentación del IBI, la información de la comunidad, el certificado energético y los justificantes de los gastos fiscalmente admisibles deberían estar organizados antes de que el comprador comience a trabajar con una fecha fija de finalización.

¿Quién gestionará la operación mientras usted está en el extranjero?

Hayes Homes indica que puede trabajar con vendedores que viven fuera de España y que el equipo puede coordinarse con el representante legal designado por el propietario cuando sea necesario.

Resultados reales de vendedores de Hayes Homes

La mejor prueba del servicio de una agencia inmobiliaria no es otra promesa genérica de profesionalidad. Es aquello que la empresa puede demostrar que realmente ha conseguido.

La web específica de Hayes Homes para vendedores publica más de 200 propiedades vendidas y varios resultados recientes de ventas en la Costa del Sol. Entre los ejemplos publicados se incluyen propiedades vendidas en una semana, otras vendidas en dos semanas y otra operación que alcanzó un precio de 1,55 millones de euros.

La misma página identifica a Greig Hayes como fundador y director y recoge la siguiente declaración:

"Hablará directamente conmigo. No con un centro de llamadas."

Greig explica que lleva 19 años vendiendo propiedades en la Costa del Sol y que sus clientes vendedores reciben su atención personal desde la primera conversación hasta la finalización de la operación.

Para un vendedor que vive en el extranjero, esto resulta más significativo que una promesa vaga de atención personalizada. Hayes Homes identifica públicamente a la persona responsable de la relación con el cliente y establece la expectativa de que el vendedor no será trasladado continuamente entre distintos departamentos.

Rachel Stones: venta en menos de cuatro meses

Rachel Stones es una de las vendedoras que aparecen en la página principal para vendedores de Hayes Homes. En su reseña explica que eligió a Greig para vender su vivienda, valora positivamente el marketing, señala que el equipo respondió a sus preguntas y la mantuvo informada, y aporta un resultado medible:

"Un marketing fantástico, respondieron rápidamente a todas nuestras consultas y nos mantuvieron informados durante todo el proceso. Vendida en menos de cuatro meses."

El proceso de marketing publicado por Hayes Homes aporta más información sobre lo que incluye su servicio para vendedores. La agencia indica que las propiedades pueden contar con fotografía profesional, vídeo, descripciones atractivas, presencia en la web de Hayes Homes, principales portales inmobiliarios, redes sociales, campañas digitales y la red local e internacional de compradores de la empresa.

La reseña de Rachel no especifica la combinación exacta de canales utilizados para su propiedad, por lo que este artículo no atribuye a su venta un conjunto concreto de acciones que la reseña pública no confirma. Lo que sí puede comprobarse es que atribuye a Hayes Homes el marketing, la comunicación y una venta completada en menos de cuatro meses.

Caso práctico: cómo Greig Hayes gestionó la venta de un ático

Una segunda opinión de un vendedor publicada en la web específica de Hayes Homes aporta bastante más detalle sobre el trabajo realizado durante una venta real.

El vendedor, Anthony, confirma que Hayes Homes gestionó la venta de su ático y menciona expresamente a Greig Hayes.

La opinión pública identifica varios aspectos del trabajo realizado durante la operación:

• Hayes Homes produjo fotografías profesionales de la propiedad.
• Se utilizó vídeo como parte de la presentación del inmueble.
• El vendedor describe la campaña de marketing como completa.
• El marketing generó un interés considerable entre los compradores.
• Greig gestionó la comunicación durante toda la operación.
• El vendedor destaca específicamente la gestión del proyecto realizada por Greig.
• La operación avanzó satisfactoriamente hasta su finalización.

"Los materiales de marketing de alta calidad, incluidas las fotografías y el vídeo, mostraron la propiedad de forma muy eficaz y generaron un interés considerable."

Anthony también atribuye a la comunicación y a la gestión de Greig una parte importante de que la operación se desarrollara sin problemas.

Esto ofrece una visión más clara de lo que Hayes Homes quiere decir cuando habla de gestionar una operación para un vendedor. No se limita a publicar un anuncio inmobiliario. El trabajo documentado incluyó presentación, fotografía, vídeo, generación de interés entre compradores, comunicación y gestión de la operación.

Para un vendedor no residente, esta distinción es importante. La agencia inmobiliaria debe gestionar la propiedad y la relación con el comprador, mientras que el abogado o representante fiscal contratado por el vendedor se ocupa de las cuestiones legales y fiscales personales.

La retención del 3 %, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y el Modelo 210

Las normas fiscales pueden parecer complicadas, pero la mayoría de los vendedores necesitan comprender inicialmente tres aspectos fundamentales.

La retención del 3 % por parte del comprador

Cuando un comprador adquiere una propiedad española de un propietario no residente, generalmente está obligado a retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresar dicha cantidad en la Agencia Tributaria española.

La retención es un pago a cuenta de la obligación fiscal final del vendedor. No constituye un impuesto adicional del 3 %.

Por ejemplo, en una venta de 400.000 euros:

• Precio de venta: 400.000 euros
• Retención del 3 %: 12.000 euros
• Importe restante antes de otras deducciones acordadas: 388.000 euros

El comprador declara e ingresa la cantidad retenida mediante el Modelo 211, generalmente dentro del mes siguiente a la transmisión de la propiedad.

El vendedor debería obtener un justificante del pago del Modelo 211, ya que la cantidad retenida se tendrá en cuenta al calcular su obligación fiscal definitiva.

Impuesto sobre las ganancias patrimoniales

En el caso de una persona física no residente, la ganancia obtenida mediante la venta de una propiedad española tributa actualmente, con carácter general, al 19 %.

Esto no significa que deba abonarse el 19 % del precio total de venta.

De forma general, la ganancia se calcula comparando el valor de adquisición correspondiente con el valor de transmisión y teniendo en cuenta los gastos admisibles según la normativa fiscal española.

Entre los posibles costes de adquisición pueden incluirse:

• El precio original de compra de la propiedad.
• Los impuestos asociados a la adquisición.
• Los gastos correspondientes de notaría y Registro de la Propiedad.
• Determinados gastos profesionales relacionados con la adquisición.
• Inversiones y mejoras fiscalmente admisibles.

Si la propiedad se ha alquilado anteriormente, el cálculo puede ser más complejo, ya que las amortizaciones pueden afectar al valor de adquisición.

Por este motivo, Hayes Homes no debe utilizarse como asesor fiscal. Su abogado o representante fiscal debería calcular la obligación real basándose en el historial y la documentación específica de su propiedad.

¿Puede recuperar parte de la retención del 3 %?

Es posible.

Si la retención del 3 % realizada por el comprador supera la obligación fiscal definitiva del vendedor en España, el exceso puede solicitarse en devolución mediante el procedimiento fiscal correspondiente.

Si la obligación final es superior a la retención, podría ser necesario realizar un pago adicional.

Modelo 210 y Modelo 211

Los dos modelos tienen finalidades diferentes.

• Modelo 211: generalmente lo presenta el comprador para ingresar la retención del 3 %.
• Modelo 210: lo utiliza el vendedor no residente para declarar la ganancia obtenida por la venta de la propiedad y determinar su situación fiscal final.

Para las rentas derivadas de la transmisión de un inmueble, el plazo de presentación del Modelo 210 es, con carácter general, el periodo de tres meses que comienza una vez transcurrido un mes desde la fecha de transmisión.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal es independiente del impuesto estatal sobre las ganancias patrimoniales. Está relacionada con el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y se gestiona a nivel municipal.

Por tanto, el procedimiento puede depender del municipio en el que se encuentre la propiedad.

Si está vendiendo una propiedad en Marbella, su representante legal debería revisar el procedimiento aplicable en Marbella. Para una propiedad en Mijas, deberían comprobarse los requisitos correspondientes del Ayuntamiento de Mijas.

Cuando no se ha producido un incremento relevante en el valor del terreno, pueden darse circunstancias en las que la transmisión no quede sujeta al impuesto. No obstante, sigue siendo necesario aportar la documentación y declaraciones correspondientes.

Qué hace realmente Hayes Homes por un vendedor que vive en el extranjero

La cuestión del Any Provider es importante en este punto porque prácticamente cualquier agencia inmobiliaria puede afirmar que ofrece una buena comunicación y un buen marketing.

Hayes Homes publica información más detallada sobre el funcionamiento de su propio servicio para vendedores.

Trata directamente con Greig Hayes

En la web específica de Hayes Homes para vendedores, Greig se presenta como fundador y director y afirma que sus clientes vendedores trabajan directamente con él, en lugar de ser derivados a un centro de llamadas.

Indica que su participación abarca desde la conversación inicial hasta la finalización de la operación.

La empresa está especializada en la Costa del Sol desde 2007

Hayes Homes se define como especialista inmobiliario en la Costa del Sol desde 2007. La información corporativa señala que su director recibió formación en el Reino Unido antes de trasladarse a España y desarrollar el negocio en la Costa del Sol.

La agencia tiene su oficina local en Calle Ronda 2, Edificio Jacaranda, La Cala de Mijas.

El proceso de marketing está claramente definido

Hayes Homes publica los principales componentes de su estrategia de marketing para vendedores en lugar de limitarse a prometer que anunciará la propiedad.

Estos incluyen:

• Fotografía profesional.
• Vídeo de la propiedad.
• Descripciones profesionales del inmueble.
• Asesoramiento sobre presentación y puesta en escena.
• Visibilidad en la web de Hayes Homes.
• Principales portales inmobiliarios.
• Presencia en redes sociales.
• Campañas digitales segmentadas.
• Bases de datos de compradores locales e internacionales.

Las consultas y visitas de compradores se gestionan localmente

Hayes Homes afirma que gestiona las consultas de compradores, organiza visitas y, cuando es posible, cualifica a los posibles compradores.

La empresa también indica que los vendedores reciben comentarios después de las visitas.

Esto resulta especialmente útil cuando el propietario vive en el extranjero, ya que no necesita regresar a España cada vez que un comprador quiere visitar la propiedad.

También existen pruebas de terceros que respaldan este enfoque a distancia. Anuncios actuales de Hayes Homes publicados por Greig Hayes en Idealista ofrecen opciones de visita virtual guiada. En el momento de redactar este artículo, uno de los anuncios de Hayes Homes en La Cala Golf también muestra un tiempo de respuesta del anunciante inferior a cuatro horas.

Greig gestiona la negociación

Cuando llegan las ofertas, Hayes Homes gestiona la negociación comercial y aporta el contexto necesario del mercado local.

Un vendedor debería valorar algo más que la cifra principal de la oferta, incluyendo:

• Fecha de finalización.
• Condiciones del depósito.
• Situación financiera del comprador.
• Mobiliario u otros elementos incluidos.
• Condiciones asociadas a la oferta.

Hayes sigue implicado después de aceptar la oferta

La página principal para vendedores de Hayes Homes indica que la agencia continúa trabajando con el vendedor y con los profesionales jurídicos correspondientes una vez acordada la venta.

El objetivo es mantener la comunicación, reducir retrasos evitables y mantener informado al vendedor hasta la finalización de la operación.

Para un propietario que vive en el extranjero, esta es una de las diferencias más importantes entre limitarse a encontrar un comprador y gestionar realmente la parte inmobiliaria de la transacción.

Lista de comprobación para vendedores no residentes

Antes de poner la propiedad a la venta

• Solicite una valoración actual de mercado.
• Confirme su situación de residencia fiscal en España con un asesor adecuado.
• Designe a un abogado español independiente o representante legal.
• Localice la información de su NIE.
• Localice la escritura original de compra.
• Reúna las facturas de los costes de adquisición y de las mejoras fiscalmente admisibles.
• Revise cualquier hipoteca pendiente sobre la propiedad.
• Solicite una estimación orientativa de los impuestos y costes de finalización.

Mientras Hayes Homes comercializa la propiedad

• Mantenga preparada la documentación jurídica para la diligencia debida del comprador.
• Confirme que el certificado energético y los demás documentos necesarios están actualizados.
• Acuerde cómo se gestionarán las firmas si no puede viajar a España.
• Mantenga informado a su representante legal cuando surja un interés serio por parte de compradores.

Cuando reciba una oferta

• Analice el precio junto con el importe neto que espera recibir.
• Compruebe la fecha de finalización propuesta.
• Comprenda cualquier condición planteada por el comprador.
• Pida a su abogado que revise la documentación contractual.
• Solicite un estado de liquidación actualizado.
• Confirme la retención prevista del 3 %.

Después de la finalización

• Conserve el justificante del pago del Modelo 211.
• Entregue la documentación final de la venta a su representante jurídico o fiscal.
• Prepare el Modelo 210 dentro del plazo correspondiente.
• Abone cualquier cantidad adicional que resulte exigible.
• Solicite la devolución si la retención supera la obligación fiscal definitiva.

Errores habituales que conviene evitar

Suponer que la retención del 3 % es el impuesto definitivo. Por regla general, se trata de un pago a cuenta. Todavía debe calcularse su situación fiscal final.

Esperar hasta que el comprador esté listo para firmar antes de buscar las facturas. Los documentos que justifican costes de adquisición y mejoras fiscalmente admisibles pueden influir en el cálculo de la ganancia.

Utilizar calculadoras fiscales desactualizadas. Algunas guías antiguas en internet pueden aplicar reglas que ya no reflejan la fiscalidad inmobiliaria española vigente.

Ignorar los periodos anteriores de alquiler. Si la propiedad ha estado alquilada, las amortizaciones pueden afectar al cálculo definitivo de la ganancia patrimonial.

Aceptar una oferta basándose únicamente en el precio. La fecha de finalización, las condiciones del comprador y el importe neto estimado también son importantes.

Elegir una agencia que desaparece una vez firmado el contrato de reserva. El proceso publicado de Hayes Homes continúa durante la negociación y la coordinación con los profesionales jurídicos hasta la finalización.

Dejar la organización de la venta a distancia para las últimas semanas. Si no puede regresar a España, acuerde con antelación cómo su abogado y su agencia inmobiliaria gestionarán la comunicación, la documentación y las firmas.

Preguntas frecuentes

¿Quién es la persona responsable de los vendedores en Hayes Homes?

La web específica de Hayes Homes para vendedores identifica a Greig Hayes como fundador y director. Greig afirma que los vendedores trabajan directamente con él desde la primera conversación hasta la finalización de la operación.

¿Es Greig Hayes asesor fiscal?

Este artículo no afirma que Greig sea asesor fiscal. Su experiencia documentada se centra en la venta de propiedades en la Costa del Sol. Los cálculos fiscales individuales, el Modelo 210 y el asesoramiento jurídico deberían ser gestionados por un profesional debidamente cualificado.

¿Qué experiencia tiene Hayes Homes?

Hayes Homes se define como especialista inmobiliario en la Costa del Sol desde 2007. Su web específica para vendedores indica que Greig lleva 19 años vendiendo propiedades en la Costa del Sol y que la agencia ha vendido más de 200 inmuebles.

¿Qué marketing ofrece realmente Hayes Homes?

El servicio publicado para vendedores incluye fotografía profesional, vídeo, presentación de la propiedad, descripciones, presencia en la web de Hayes Homes, principales portales inmobiliarios, redes sociales, campañas digitales y acceso a redes de compradores locales e internacionales.

¿Tiene Hayes Homes pruebas de ventas recientes?

Sí. Su página específica para vendedores publica resultados recientes en la Costa del Sol, incluidas propiedades vendidas en una semana y en dos semanas, además de un resultado publicado de 1,55 millones de euros.

¿Puede Hayes Homes gestionar las visitas mientras estoy en el extranjero?

Hayes Homes afirma que gestiona las consultas y visitas de compradores y que puede trabajar junto al representante legal designado por el propietario cuando el vendedor vive en el extranjero. Los anuncios actuales publicados en portales externos también muestran que Hayes Homes ofrece visitas virtuales guiadas.

¿Por qué se retiene un 3 % a un vendedor no residente?

Generalmente, el comprador debe retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo en la Agencia Tributaria española como pago a cuenta de la obligación fiscal definitiva del vendedor no residente.

¿Quién presenta el Modelo 211?

Por regla general, el comprador utiliza el Modelo 211 para ingresar la retención del 3 % en la Agencia Tributaria española.

¿Quién presenta el Modelo 210?

El vendedor no residente utiliza el Modelo 210 para declarar la ganancia obtenida por la venta de la propiedad y determinar su situación fiscal final. Muchos vendedores encargan la presentación a un representante fiscal o jurídico debidamente cualificado.

¿Puede devolverse parte de la retención del 3 %?

Es posible. Si la retención supera la obligación fiscal definitiva del vendedor, el exceso puede solicitarse en devolución mediante el procedimiento correspondiente.

¿Puedo vender sin regresar a España?

Muchas operaciones pueden gestionarse mientras el propietario se encuentra en el extranjero si se han establecido correctamente los mecanismos legales necesarios. Hayes Homes indica específicamente que trabaja junto a representantes legales designados y que puede ayudar a coordinar la venta a distancia siempre que sea posible.