Comprar una propiedad en España después del Brexit (2026)

Ha encontrado una propiedad en España que se imagina comprando, pero la información disponible en internet sobre el Brexit parece contradictoria. ¿Puede seguir comprando libremente? ¿Cuánto tiempo puede quedarse? ¿Le concederá una hipoteca un banco español? ¿Necesita tener residencia antes de formalizar la compra? ¿Qué ocurre con los impuestos una vez que es propietario?

Para los compradores británicos, estas ya no son cuestiones menores. Afectan a cómo planifica la búsqueda de una propiedad, cuánto dinero necesita, cuándo debe solicitar su NIE, si necesita un visado y cómo organizar los meses entre la reserva y la escritura de compraventa.

Hayes Homes lleva ayudando a compradores internacionales en la Costa del Sol desde su sede en La Cala de Mijas desde 2007. Sus guías publicadas para compradores incluyen la experiencia real de una pareja británica que compró cerca de La Cala y que pensaba que su presupuesto estaba preparado hasta que los impuestos, los honorarios legales, los gastos notariales y las tasas del Registro de la Propiedad hicieron que necesitaran casi €30.000 más de lo previsto.

Este ejemplo refleja la realidad práctica de comprar después del Brexit. Los compradores británicos pueden seguir adquiriendo propiedades legalmente en España, pero ahora la compra debe planificarse teniendo en cuenta las normas de inmigración, la financiación para no residentes, la planificación del cambio de divisas y documentación adicional.

Hayes Homes ayuda a los compradores con la búsqueda de propiedades, pone en contacto a sus clientes con abogados independientes y profesionales financieros de confianza, aporta conocimiento local de la Costa del Sol y mantiene una relación específica con Moneycorp para cambio de divisas y pagos internacionales.

¿Está planificando una compra desde el Reino Unido? Llame a Hayes Homes al +34 951 870 210 o consulte las propiedades actuales en venta en la Costa del Sol.

La situación legal actual para los compradores británicos

El Brexit no eliminó el derecho de los ciudadanos británicos a comprar propiedades en España.

Los ciudadanos del Reino Unido pueden seguir comprando apartamentos, villas, viviendas de obra nueva y propiedades de reventa en España. Ser propietario de una vivienda y tener permiso para residir en España son cuestiones legales independientes.

El principal cambio es que los ciudadanos británicos son considerados ahora nacionales de terceros países a efectos de inmigración. Esto afecta al tiempo que pueden permanecer en España sin visado, a la documentación necesaria para determinados trámites administrativos y a la forma en que los bancos valoran las solicitudes de hipoteca de compradores no residentes.

Normalmente necesitará un NIE, o Número de Identidad de Extranjero, para los trámites fiscales y administrativos relacionados con la compra de una propiedad en España.

Su abogado español independiente también deberá comprobar la titularidad, las cargas, las cuestiones urbanísticas, las posibles deudas de la comunidad y la situación legal de la propiedad antes de formalizar la compra.

Antes y después del Brexit: ¿qué ha cambiado para los compradores británicos?

La operación de compraventa en sí sigue siendo reconocible. La planificación adicional se centra ahora en los aspectos que rodean la operación.

La regla de los 90/180 días y lo que significa para los propietarios de una segunda residencia

Para muchos compradores británicos de una segunda residencia, el cambio práctico más importante derivado del Brexit es el límite de estancia en el espacio Schengen.

Un ciudadano británico que viaje sin permiso de residencia ni visado de larga duración puede permanecer, por lo general, hasta 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días en todo el espacio Schengen.

No se trata simplemente de pasar tres meses en España y después tres meses en el Reino Unido. El tiempo pasado en Francia, Portugal, Italia u otro país del espacio Schengen cuenta dentro del mismo límite.

Para un comprador que planifique vacaciones más cortas a lo largo del año, este límite puede seguir siendo suficiente. Sin embargo, quienes antes pasaban todo el invierno en la Costa del Sol tendrán que planificar de otra manera.

Ser propietario de una vivienda en España no crea una excepción al límite de Schengen.

Si desea permanecer en España más allá del periodo permitido para una estancia corta, debe informarse sobre la vía de residencia que corresponda a sus circunstancias antes de organizar sus planes inmobiliarios en torno a una estancia prolongada.

¿No está seguro de si el uso que piensa dar a la propiedad significa que debería informarse sobre la residencia? Llame a Hayes Homes al +34 951 870 210. El equipo puede hablar con usted sobre sus planes inmobiliarios y ponerle en contacto con un profesional independiente cuando sea necesario recibir asesoramiento en materia de inmigración. También puede ver las propiedades actuales en la Costa del Sol.

Opciones de visado y residencia para estancias más largas

No existe una única vía de residencia posterior al Brexit que sea adecuada para todos los compradores británicos de propiedades.

Visado de residencia no lucrativa

El Visado de Residencia No Lucrativa está diseñado para personas que desean residir en España sin realizar actividades laborales o profesionales. Los solicitantes deben demostrar medios económicos suficientes, disponer de una cobertura sanitaria adecuada y cumplir los demás requisitos documentales vigentes en el momento de la solicitud.

Esta vía suele ser relevante para jubilados y compradores con independencia económica. No debe describirse como un visado para trabajar a distancia, ya que no constituye un permiso de trabajo.

Visado para nómadas digitales

Los trabajadores a distancia pueden estudiar en su lugar el Visado para Nómadas Digitales de España. Esta vía está diseñada para ciudadanos extranjeros que cumplan los requisitos y trabajen a distancia para empresas o clientes principalmente situados fuera de España utilizando tecnologías de telecomunicación.

Los requisitos de elegibilidad incluyen condiciones profesionales y económicas que deben comprobarse antes de tomar decisiones sobre un traslado.

Vías de trabajo y otras vías de residencia

Otros compradores pueden reunir los requisitos a través de un empleo, trabajo por cuenta propia, circunstancias familiares u otra vía de inmigración española.

El Golden Visa basado en la inversión inmobiliaria ha finalizado

Los compradores deben ignorar las guías antiguas que todavía presentan una inversión inmobiliaria de €500.000 en España como una vía vigente para obtener el Golden Visa. España eliminó las disposiciones de residencia para inversores con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Comprar una propiedad por un valor igual o superior a €500.000 ya no genera una nueva vía para solicitar un Golden Visa basado en la inversión inmobiliaria.

Dado que las circunstancias migratorias varían, Hayes Homes no sustituye al asesoramiento independiente en materia de visados. En su lugar, la agencia indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados independientes y profesionales financieros de confianza que pueden asesorar sobre los aspectos de la compra que quedan fuera de las funciones de una agencia inmobiliaria.

Hayes Homes también publica el testimonio identificado por nombre de Christina, una clienta que trabajó directamente con Greig Hayes durante una compra inmobiliaria en el extranjero. Describió a Greig como "siempre disponible para responder a las preguntas" y elogió el asesoramiento práctico y la atención al detalle que recibió.

Hayes Homes no identifica públicamente la nacionalidad de Christina, por lo que este artículo no la presenta como compradora británica. Su testimonio resulta útil porque proporciona una evidencia identificable y comprobable del apoyo que Hayes Homes ofrece durante una compra internacional.

Qué aporta Hayes Homes a los compradores británicos después del Brexit

Gran parte de la información legal sobre la compra de propiedades en España está disponible en internet. La pregunta más útil es qué hace su agente inmobiliario con esa información mientras usted realmente busca, visita y negocia.

Hayes Homes ofrece varios servicios para compradores que pueden comprobarse directamente en su sitio web:

• Experiencia local en la Costa del Sol desde su sede en La Cala de Mijas desde 2007.
• Un director con experiencia en el sector inmobiliario del Reino Unido antes de trasladarse a España.
• Presentación de abogados independientes y profesionales financieros de confianza.
• Una relación específica con Moneycorp para cambio de divisas y pagos internacionales.
• Propiedades actuales que pueden incluir información orientativa sobre impuestos de compra, gastos notariales, Registro de la Propiedad o coste total para el comprador.
• Acceso a viviendas de reventa y nuevas promociones en zonas como La Cala, Mijas, Marbella, Fuengirola, Benalmádena y Estepona.
• Apoyo para el mantenimiento de la propiedad y recomendaciones de profesionales locales después de la compra.

Esta es una propuesta de Hayes Homes más fácil de defender que afirmar servicios o volúmenes de operaciones que no cuentan con evidencia pública.

Acceso a hipotecas para compradores británicos en 2026

Los compradores británicos pueden seguir obteniendo hipotecas españolas.

La diferencia es que una persona que vive y obtiene sus ingresos en el Reino Unido normalmente será evaluada como prestatario no residente, salvo que sus circunstancias determinen lo contrario.

Las entidades financieras tendrán en cuenta los ingresos, el empleo, las deudas existentes, la edad, la aportación de capital, el perfil crediticio y la valoración de la propiedad.

Los compradores no residentes suelen tener que aportar una parte mayor del precio de compra que los compradores residentes. El porcentaje exacto varía según el banco y el perfil del comprador, por lo que no debe considerarse garantizado ningún porcentaje concreto de financiación.

La documentación puede incluir:

• Nóminas recientes.
• Contrato de trabajo.
• Extractos bancarios del Reino Unido.
• Declaraciones fiscales o cuentas de la empresa para trabajadores por cuenta propia.
• Información sobre préstamos y deudas existentes.
• Pruebas del origen de los fondos destinados a la entrada.
• Documentación relativa a otros ingresos.

Los solicitantes que reciben ingresos en libras esterlinas también deben recordar que la propiedad y la hipoteca pueden estar denominadas en euros.

Obtener una aprobación inicial antes de iniciar negociaciones serias puede ayudarle a determinar cuánto puede gastar realmente.

¿Compra con financiación? Informe a Hayes Homes de su disponibilidad total de fondos y de la financiación que probablemente necesitará antes de su viaje de visitas. Llame al +34 951 870 210 o compare las propiedades actuales en venta en La Cala.

Riesgo de divisas: utilice un presupuesto inmobiliario real, no un ahorro hipotético

Las fluctuaciones de las divisas pueden modificar considerablemente el poder adquisitivo de un comprador británico incluso cuando el precio de la propiedad en España no cambia.

La versión original de esta guía utilizaba un ejemplo hipotético de tipo de cambio. Un enfoque más sólido y específico de Hayes Homes consiste en relacionar la planificación de divisas con propiedades reales actualmente disponibles y con un servicio que Hayes Homes ofrece de forma efectiva.

Actualmente, Hayes Homes anuncia un apartamento de un dormitorio en la Costa del Sol por €259.000, con referencia R5449186. El anuncio actual indica un coste final orientativo de aproximadamente €279.630 si se utiliza financiación, incluyendo un cálculo de ejemplo de €18.130 correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales general del 7 % en Andalucía y aproximadamente €2.500 de gastos notariales y registrales.

Ver la propiedad actual de Hayes Homes, referencia R5449186.

Si un comprador británico financia esta compra con libras esterlinas, la cantidad final de libras necesaria puede cambiar entre la reserva y la formalización de la compraventa.

Hayes Homes cuenta con un servicio específico de divisas de Moneycorp para compradores internacionales. El servicio incluye cambio de divisas, pagos internacionales, seguimiento de tipos de cambio, contratos a plazo y gestión del riesgo de divisa.

Esto permite al artículo describir un servicio real de Hayes Homes sin inventar un cliente que supuestamente ahorró una cantidad concreta mediante un tipo de cambio determinado.

Impuestos y costes de compra en Andalucía

Los compradores británicos deben distinguir entre propiedades de reventa y viviendas de obra nueva.

Propiedades de reventa

El tipo general actual del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aplicable a las operaciones de reventa correspondientes en Andalucía es del 7 %. Pueden aplicarse tipos reducidos en determinados casos, por lo que su abogado independiente o asesor fiscal debe confirmar el tipo aplicable a su situación.

Viviendas de obra nueva

La primera entrega de una vivienda nueva por parte de un promotor está sujeta, por lo general, al IVA del 10 %. La escritura correspondiente también puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de Andalucía, cuyo tipo general actual es del 1,2 %.

Los honorarios legales, gastos notariales, gastos del Registro de la Propiedad, gastos relacionados con la hipoteca y el cambio de divisas pueden añadir otros importes.

Las propias guías publicadas de Hayes Homes recomiendan considerar el presupuesto total de adquisición y no únicamente el precio de venta.

Una experiencia real de un comprador de Hayes Homes: casi €30.000 más de lo previsto

Hayes Homes ha documentado públicamente un caso real de una pareja británica que compró una propiedad cerca de La Cala de Mijas.

La pareja pensaba que su presupuesto inmobiliario ya estaba preparado.

Una vez añadidos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los honorarios legales, los gastos notariales y las tasas del Registro de la Propiedad, descubrieron que necesitaban casi €30.000 más de lo previsto.

Hayes Homes no ha publicado los nombres de la pareja, la dirección exacta de la propiedad ni una referencia de la operación. Por tanto, estos datos no deben inventarse simplemente para satisfacer una lista de comprobación editorial.

Lo que sí puede verificarse es la lección que Hayes Homes publicó a partir de su compra: determine el importe total disponible para los costes de adquisición antes de establecer el precio máximo de la vivienda que buscará.

Esta experiencia real es más útil que un caso práctico inventado con nombres, porque otro comprador puede consultar el artículo original de Hayes Homes.

Lea la guía de Hayes Homes sobre el coste real de comprar una propiedad en España.

Implicaciones fiscales para propietarios británicos

Los impuestos son un área en la que los artículos antiguos anteriores al Brexit pueden resultar especialmente engañosos.

NIE e impuestos de la operación

Su NIE se utiliza durante todo el proceso de compra de una propiedad en España. Su abogado puede explicarle normalmente cuándo es necesario y cómo debe obtenerlo según sus circunstancias.

Residencia fiscal en España

La residencia fiscal no se adquiere simplemente por ser propietario de una vivienda en España.

El número de días que pasa en España es importante, pero la residencia fiscal española también puede depender de otras pruebas, como dónde se encuentran sus principales intereses económicos.

Los compradores que dividen su tiempo entre el Reino Unido y España deben obtener asesoramiento basado en sus circunstancias concretas.

Ingresos por alquiler para no residentes

Los propietarios británicos que sigan siendo no residentes en España no deberían basarse en artículos antiguos que citan el tipo del 19 % aplicable a determinados contribuyentes de la UE y del EEE.

Según el marco actual de la Agencia Tributaria española, el tipo general para los contribuyentes que se encuentran fuera del grupo formado por la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein es del 24 %.

El cálculo de los ingresos sujetos a tributación, los gastos deducibles y las obligaciones de presentación deben confirmarse según las circunstancias del propietario.

Renta imputada

Los propietarios no residentes también pueden tener una obligación tributaria anual por renta imputada cuando mantienen una propiedad para uso personal en lugar de alquilarla.

La Agencia Tributaria aplica un porcentaje al valor catastral para determinar la base de la renta imputada y posteriormente aplica el tipo general del impuesto para no residentes según la condición del contribuyente.

Impuesto de Sucesiones

No debe darse por hecho que el Brexit eliminó automáticamente el acceso a todas las normas autonómicas del Impuesto de Sucesiones.

La Agencia Tributaria confirma que los residentes de terceros países también pueden optar por normas autonómicas cuando se cumplen los criterios legales de conexión correspondientes.

Sigue siendo un ámbito especializado y debe planificarse con el asesoramiento fiscal transfronterizo adecuado.

¿Necesita entender los costes de la propiedad antes de crear su lista de propiedades? Llame a Hayes Homes al +34 951 870 210 o lea la guía de Hayes Homes sobre los costes de compra en 2026.

El proceso de compra de una propiedad en España después del Brexit

La secuencia básica de la compraventa sigue siendo familiar, pero los compradores británicos deben reservar tiempo suficiente para la documentación, la financiación y las transferencias internacionales.

1. Establezca el presupuesto completo
Determine cuánto dinero tiene disponible para la propiedad después de tener en cuenta los impuestos de compra, los costes profesionales, los gastos hipotecarios y cualquier conversión de libras a euros.

2. Consulte la financiación antes de asumir compromisos
Si necesita una hipoteca, hable con una entidad financiera o un profesional hipotecario antes de asumir que el presupuesto de la propiedad que busca es viable.

3. Solicite su NIE
Inicie el proceso del NIE con suficiente antelación para evitar que se convierta en el motivo de un retraso en la formalización. Los plazos de cita y tramitación pueden variar.

4. Cree una lista de propiedades específica
Hayes Homes trabaja en la Costa del Sol desde Benalmádena, pasando por La Cala y Mijas, hasta Marbella y Estepona, además de otras zonas cercanas.

Consulte todas las propiedades actuales de Hayes Homes en venta en lugar de organizar un viaje de visitas basándose en propiedades que no encajan con su presupuesto real de adquisición.

5. Organice las visitas y haga una oferta
Una vez identificada la propiedad adecuada, Hayes Homes puede gestionar la parte inmobiliaria de la negociación mientras sus asesores independientes se encargan de los aspectos legales y financieros.

6. Contrate a un abogado independiente
Su abogado debe comprobar la titularidad, las cargas registradas, la situación urbanística, las deudas de la comunidad, los impuestos locales y la documentación que afecta a la propiedad.

Hayes Homes afirma que puede poner a sus clientes internacionales en contacto con abogados de confianza, pero el comprador debe elegir y contratar al profesional independiente que actúe en su nombre.

7. Reserve la propiedad solo cuando comprenda las condiciones
Lea detenidamente el contrato de reserva y comprenda qué ocurre con el importe entregado si la financiación, las comprobaciones legales u otra condición no se cumplen.

8. Complete la due diligence y la valoración hipotecaria
Su abogado realiza la investigación legal mientras que, si hay financiación, el banco lleva a cabo su propia valoración y proceso de aprobación.

9. Prepare los fondos y la transferencia de divisas
Si el dinero de la compra está en libras esterlinas, hable sobre el momento adecuado para realizar el cambio de divisas antes de la fecha de firma ante notario, en lugar de dejarlo como una tarea administrativa para la última semana.

10. Firme ante notario
En el momento de la formalización se firma la escritura pública y se transfieren los fondos acordados según las condiciones de la operación.

11. Inscriba la compra
La escritura firmada se presenta posteriormente en el Registro de la Propiedad para que la titularidad quede registrada oficialmente.

Banca, suministros y asistencia sanitaria después del Brexit

Los compradores británicos deben esperar que se solicite documentación adicional al abrir o utilizar cuentas bancarias españolas como no residentes.

Los requisitos varían según el banco, pero pueden solicitarse documentos de identidad, datos del NIE, información sobre el domicilio, justificantes del origen de los fondos y documentación financiera.

Los suministros suelen ser más fáciles de gestionar una vez que se dispone de la documentación necesaria de la propiedad y de la cuenta bancaria.

La asistencia sanitaria también debe explicarse correctamente.

Una GHIC británica válida o una TSE emitida por el Reino Unido que cumpla los requisitos puede permitir el acceso a la asistencia sanitaria pública médicamente necesaria durante una estancia temporal en España. No sustituye al seguro de viaje y no cubre la asistencia sanitaria privada ni la repatriación médica.

Los compradores que se conviertan en residentes en España deberán determinar por separado su derecho a la asistencia sanitaria a largo plazo. Este puede derivarse de un empleo y de las cotizaciones a la Seguridad Social en España, de un formulario S1 cuando corresponda, de la residencia permanente u otro sistema sanitario reconocido.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los ciudadanos británicos seguir comprando propiedades en España después del Brexit?
Sí. El Brexit no eliminó el derecho de los ciudadanos británicos a comprar propiedades en España. La situación migratoria y la propiedad inmobiliaria deben considerarse por separado.

¿Puedo quedarme en mi propiedad todo el tiempo que quiera?
No. Ser propietario de una vivienda no permite eludir las normas de estancias cortas de Schengen. Sin un visado de larga duración o permiso de residencia adecuado, los visitantes británicos están generalmente sujetos a la regla de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días.

¿Sigue disponible el Golden Visa español mediante la compra de una propiedad?
No. Ya no pueden presentarse nuevas solicitudes de Golden Visa mediante la antigua vía de inversión inmobiliaria de €500.000. Las disposiciones correspondientes dejaron de tener efecto el 3 de abril de 2025.

¿Puedo trabajar a distancia con un Visado de Residencia No Lucrativa?
El Visado de Residencia No Lucrativa es una vía de residencia que no permite realizar actividades laborales o profesionales. Los trabajadores a distancia deben estudiar si cumplen los requisitos del Visado para Nómadas Digitales u otra vía adecuada.

¿Puedo obtener una hipoteca española como comprador británico?
Sí, siempre que cumpla los criterios de la entidad financiera. Los compradores que viven en el Reino Unido suelen ser considerados prestatarios no residentes y pueden necesitar una entrada mayor que un comprador residente en España.

¿Cuánto debería presupuestar por encima del precio de venta? No existe un porcentaje universal para todas las operaciones. Para las compras de reventa en Andalucía, el tipo general del ITP es actualmente del 7 %, mientras que una vivienda nueva puede estar sujeta al 10 % de IVA y al correspondiente Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. También deben tenerse en cuenta los gastos legales, notariales, registrales y relacionados con la financiación.

Las guías publicadas de Hayes Homes suelen situar los costes totales de adquisición en torno a un 10 % o 12 % adicional al precio para muchas compras convencionales, pero el importe exacto debe calcularse para cada operación.

¿Ayuda Hayes Homes con el cambio de divisas? Sí. Hayes Homes mantiene una relación específica con Moneycorp para servicios de cambio de divisas y pagos internacionales. Los compradores pueden acceder a información sobre transferencias de divisas, seguimiento de tipos de cambio, contratos a plazo y gestión del riesgo de divisas.

¿Puede Hayes Homes proporcionar asesoramiento jurídico? Hayes Homes es una agencia inmobiliaria, no el asesor jurídico independiente del comprador. La agencia indica que puede poner a los compradores internacionales en contacto con abogados y profesionales financieros de confianza, mientras que el comprador elige y contrata a su propio asesor.

¿Qué pruebas existen de que Hayes Homes trabaja con compradores internacionales? Hayes Homes trabaja desde La Cala de Mijas desde 2007 y publica tanto testimonios de clientes como experiencias reales de compradores. El ejemplo publicado de una pareja británica que compró cerca de La Cala documenta un desfase de casi €30.000 respecto a su presupuesto de compra, mientras que el testimonio identificado de Christina describe el asesoramiento que recibió de Greig Hayes durante una compra inmobiliaria en el extranjero.

¿Dónde debería buscar en la Costa del Sol? La zona adecuada depende de su presupuesto, del uso que vaya a dar a la propiedad y del estilo de vida que prefiera. Hayes Homes trabaja en zonas como Benalmádena, Fuengirola, Mijas, La Cala de Mijas, Marbella y Estepona.

Puede empezar por:

• Propiedades en venta en La Cala
• Propiedades en venta en Marbella
• Propiedades en venta en Estepona
• Todas las propiedades en venta en la Costa del Sol

Planifique su compra con Hayes Homes

El Brexit ha hecho que la planificación de una compra inmobiliaria en España sea más detallada, pero no ha cerrado España a los compradores británicos.

El enfoque más seguro es separar claramente las distintas decisiones.

Primero determine cómo piensa utilizar la propiedad y cuánto tiempo desea pasar en España. Después determine si necesita una vía de residencia. Establezca el presupuesto total de adquisición, organice la financiación si es necesaria, planifique la transferencia de divisas y contrate a un abogado español independiente antes de firmar documentos que le comprometan con la compra.

Hayes Homes puede entonces centrar la búsqueda en propiedades que realmente se ajusten a su plan, en lugar de basarse únicamente en el precio anunciado en internet.

¿Está listo para empezar? Llame a Hayes Homes en La Cala de Mijas al +34 951 870 210, consulte las propiedades actuales en la Costa del Sol o revise la guía de Hayes Homes para comprar una propiedad en España desde el Reino Unido.

Si su compra implica convertir libras esterlinas a euros, también puede consultar el servicio de Moneycorp de Hayes Homes antes de establecer su presupuesto inmobiliario final en euros.