Immobilie in Spanien kaufen und vermieten: Lizenzen und Renditen

Sie haben eine Immobilie an der Costa del Sol gefunden, die ideal für Mieteinnahmen zu sein scheint. Die Lage ist attraktiv, die Fotos lassen vermuten, dass sie sich gut für Feriengäste eignet, und der Kaufpreis scheint in Ihr Budget zu passen. Doch bevor Sie eine Rendite berechnen, gibt es eine wichtigere Frage zu klären: Darf die Immobilie rechtlich überhaupt so vermietet werden, wie Sie es planen?

Für Investoren, die in Marbella, Estepona, La Cala de Mijas oder an der weiteren Costa del Sol kaufen, hängt die Rentabilität einer Vermietung von weit mehr als nur dem Kaufpreis und der erwarteten Monatsmiete ab. Die touristische Registrierung, kommunale Bau- und Nutzungsbestimmungen, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, steuerliche Regelungen, laufende Kosten und die individuellen Merkmale der Immobilie können die gesamte Investitionsrechnung verändern.

Hayes Homes begleitet seit 2007 Immobilienkäufer an der Costa del Sol und ist mit einem Büro in La Cala de Mijas vertreten. Das Unternehmen verfügt insbesondere über fundierte Marktkenntnisse im Gebiet zwischen Benalmádena und Estepona. Diese lokale Erfahrung ist für Käufer mit Vermietungsabsicht besonders wichtig, da zwei scheinbar ähnliche Wohnungen je nach Wohnanlage, Gemeinde und Regeln der Eigentümergemeinschaft sehr unterschiedliche Vermietungsmöglichkeiten bieten können.

Dieser Leitfaden konzentriert sich auf die praktischen Fragen, die Investoren vor dem Kauf klären sollten. Dabei werden die aktuellen Vorschriften in Andalusien und konkrete Immobilien aus dem Angebot von Hayes Homes berücksichtigt, anstatt sich auf allgemeine Renditeangaben zu verlassen.

Touristische Vermietung oder Langzeitvermietung?

Die erste Entscheidung besteht darin, ob Sie die Immobilie hauptsächlich als Ferienunterkunft oder im Rahmen einer klassischen Wohnraumvermietung nutzen möchten.

Touristische Vermietung

In Andalusien wird touristisch vermieteter Wohnraum als vivienda de uso turístico geregelt, häufig mit VUT abgekürzt. Die Immobilie muss die geltenden touristischen Vorschriften, kommunalen Planungsbestimmungen und gegebenenfalls die Anforderungen der Eigentümergemeinschaft erfüllen, bevor sie rechtskonform touristisch vermietet werden kann.

Dieses Modell kann für Eigentümer geeignet sein, die die Immobilie selbst flexibel nutzen und gleichzeitig zu unterschiedlichen Zeiten des Jahres verschiedene Mietpreise verlangen möchten. Es ist jedoch mit einem höheren Verwaltungsaufwand verbunden, etwa durch Gästekommunikation, Reinigung, Check-ins, Instandhaltung, Preisgestaltung und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben.

Langfristige Wohnraumvermietung

Eine klassische Wohnraummiete unterliegt in erster Linie dem spanischen Mietgesetz, der Ley de Arrendamientos Urbanos. Ist der Vermieter eine Privatperson und wird zunächst eine kürzere Mietdauer vereinbart, hat der Mieter grundsätzlich Anspruch auf jährliche Verlängerungen bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt der entsprechende Mindestschutz in der Regel sieben Jahre.

Die Langzeitvermietung bietet daher ein anderes Investitionsprofil. Die Einnahmen sind häufig besser planbar und die Verwaltung ist einfacher, dafür hat der Eigentümer während eines laufenden Wohnraummietvertrags weniger Flexibilität.

So funktioniert die touristische Registrierung in Andalusien

Die Begrifflichkeiten rund um touristische Vermietungen in Spanien können verwirrend sein, da die Vorschriften je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich sind. Für Immobilien an der Costa del Sol gilt der andalusische Rechtsrahmen für viviendas de uso turístico.

Nach den derzeit geltenden Vorschriften in Andalusien muss der Betreiber vor Aufnahme der touristischen Vermietung elektronisch eine entsprechende declaración responsable einreichen. Die Registrierung erfolgt über das Registro de Turismo de Andalucía.

Die aktuellen Registrierungsnummern verwenden das VUT-Format. Die Junta de Andalucía nennt VUT/HU/00000 als Beispiel, wobei sich die Buchstabenkombination je nach Provinz ändert.

Die Registrierung allein sollte nicht als Beweis dafür angesehen werden, dass jede Immobilie touristisch vermietet werden darf. Die andalusischen Vorschriften verlangen zusätzlich die Einhaltung der geltenden kommunalen Planungsbestimmungen. In der Erklärung muss zudem bestätigt werden, dass die Immobilie mit den entsprechenden Planungsvorschriften vereinbar ist.

Aus diesem Grund empfiehlt Hayes Homes, die Vermietungsfähigkeit bereits als Bestandteil der rechtlichen Prüfung vor dem Kauf zu behandeln und nicht erst nach Abschluss des Immobilienkaufs.

Bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie mit geplanter touristischer Vermietung abgeben, sollten Sie Folgendes klären:

• Ob die Immobilie bereits über eine gültige VUT-Registrierung verfügt.
• Ob die touristische Nutzung mit den aktuellen kommunalen Planungsvorschriften vereinbar ist.
• Ob die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft die geplante Nutzung zulassen.
• Ob eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.
• Ob die baulichen und technischen Eigenschaften der Immobilie den aktuellen Anforderungen Andalusiens entsprechen.
• Ob die Person, die die Vermietung betreibt, für Registrierungs- und Steuerzwecke ordnungsgemäß angegeben ist.

Suchen Sie gezielt nach einer Immobilie an der Costa del Sol mit Investitionspotenzial? Beginnen Sie mit den aktuellen Immobilien zum Verkauf in La Cala, den Immobilien zum Verkauf in Marbella oder den Immobilien zum Verkauf in Estepona. Für eine objektspezifische Beratung können Sie Hayes Homes kontaktieren oder unter +34 951 870 210 anrufen.

Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist wichtiger geworden

Investoren, die eine Wohnung oder eine andere Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft kaufen, müssen die Regelungen der Gemeinschaft prüfen, bevor sie davon ausgehen, dass eine touristische Vermietung möglich ist.

Änderungen am spanischen Wohnungseigentumsgesetz traten am 3. April 2025 in Kraft. Eigentümer, die nach diesem Datum mit einer regulierten touristischen Vermietung beginnen, benötigen nach den geltenden Vorschriften die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Erforderlich ist eine Mehrheit von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.

Für Eigentümer, die die Tätigkeit bereits vor Inkrafttreten der Änderungen rechtmäßig ausgeübt haben, bestehen Übergangsregelungen. Deshalb kann sich eine bereits registrierte Ferienimmobilie rechtlich deutlich von einer Wohnung unterscheiden, bei der der Käufer erst nach dem Erwerb eine Genehmigung beantragen möchte.

Verlassen Sie sich nicht allein auf die Aussage eines Verkäufers, dass Kurzzeitvermietungen in der Wohnanlage üblich seien. Ihr Anwalt sollte die Gemeinschaftssatzung, aktuelle Protokolle von Eigentümerversammlungen und den Registrierungsstatus der Immobilie prüfen.

Drei reale Investitionsbeispiele von Hayes Homes

Pauschale Aussagen wie „Ferienimmobilien an der Costa del Sol erzielen 8 % bis 10 % Rendite“ sind keine verlässliche Grundlage für eine Kaufentscheidung. Die tatsächliche Rendite hängt vom Kaufpreis, dem Vermietungsmodell, der Auslastung, der Verwaltung, der Eigennutzung und den jährlichen laufenden Kosten ab.

Sinnvoller ist es, konkrete Immobilien zu betrachten, deren Vermietungssituation überprüft werden kann.

Beispiel 1: Professionell verwaltetes Ferienapartment in Manilva

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels bietet Hayes Homes ein Apartment mit zwei Schlafzimmern in Manilva für €200.000 an, Referenz R5338777. Die Immobilie gehört zu einer professionell verwalteten Anlage von Pierre & Vacances und wird ausdrücklich als Ferieninvestment und nicht als dauerhafter Wohnsitz angeboten.

Laut Exposé beträgt das garantierte Bruttomieteinkommen €8.800 pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von €200.000 entspricht dies einer Bruttorendite von etwa 4,4 % vor Kaufnebenkosten und Steuern.

Das Exposé gibt außerdem an, dass Vermietung, Check-ins und Instandhaltung vom Betreiber der Anlage übernommen werden, keine Gemeinschaftsgebühren anfallen und die jährliche IBI-Grundsteuer des Eigentümers etwa €445 beträgt. Eine begrenzte Eigennutzung außerhalb der Hauptsaison des Betreibers ist ebenfalls möglich.

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Dieses Beispiel ist besonders hilfreich, weil das Vermietungsmodell klar definiert ist und die veröffentlichten Einnahmen direkt mit dem Kaufpreis verglichen werden können. Es zeigt außerdem, warum nicht automatisch davon ausgegangen werden sollte, dass Ferienvermietungen höhere Renditen erzielen als langfristige Vermietungen.

Beispiel 2: Lizenziertes Penthouse in Benahavís

Hayes Homes bietet außerdem ein Penthouse mit zwei Schlafzimmern in Paraiso Pueblo, Benahavís, Referenz R5430727, zum Zeitpunkt der Erstellung für €629.000 an.

Die Immobilie verfügt über 109 Quadratmeter Wohnfläche, eine Terrasse und eine große private Dachterrasse. Im Exposé wird ausdrücklich bestätigt, dass eine gültige Vermietungslizenz vorhanden ist.

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Entscheidend ist, dass die bestehende Vermietungslizenz Teil der aktuellen rechtlichen Situation dieser konkreten Immobilie ist. Käufer einer ähnlichen, aber nicht registrierten Immobilie sollten nicht davon ausgehen, dass ihnen dieselbe Nutzung automatisch genehmigt wird.

Beispiel 3: Bestehende VUT-Lizenz und die Bedeutung zusätzlicher rechtlicher Prüfungen

Eine weitere aktuelle Hayes Homes Immobilie, Referenz R5315875, ist ein Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, das zum Zeitpunkt der Erstellung für €369.000 angeboten wird. Laut Exposé wurde die Immobilie bereits erfolgreich als Ferienunterkunft genutzt und verfügt über eine gültige VUT-Lizenz.

Das Exposé weist gleichzeitig darauf hin, dass die Wohnanlage ursprünglich keine LPO erhalten hatte, da es Probleme mit Versorgungsleitungen gab, die inzwischen nach Angaben im Angebot behoben wurden.

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Genau deshalb darf die rechtliche Prüfung einer Anlageimmobilie nicht bei der Frage „Verfügt sie über eine touristische Lizenz?“ enden. Planungsunterlagen, Gemeinschaftsregeln, der Grundbuchstatus und weitere rechtliche Dokumente müssen gemeinsam vom unabhängigen Anwalt des Käufers geprüft werden.

So berechnen Sie die Mietrendite richtig

Die Mietrendite sollte anhand belegbarer Zahlen und nicht anhand eines beworbenen Prozentsatzes berechnet werden.

Die Bruttomietrendite wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt und mit 100 multipliziert werden.

Beim oben genannten Manilva-Beispiel beträgt das garantierte Bruttomieteinkommen €8.800 bei einem Kaufpreis von €200.000. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von etwa 4,4 % vor Kaufnebenkosten, Steuern und Kosten, die nicht vom Betreiber übernommen werden.

Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger. Ausgangspunkt sind die tatsächlichen jährlichen Mieteinnahmen, von denen sämtliche Kosten für Besitz und Betrieb der Immobilie abgezogen werden.

Je nach Immobilie und Vermietungsmodell können folgende Kosten anfallen:

• Gemeinschaftsgebühren.
• IBI-Grundsteuer.
• Versicherung.
• Reparaturen und Instandhaltung.
• Nebenkosten.
• Reinigung.
• Bettwäsche und Verbrauchsmaterialien.
• Gebühren von Buchungsplattformen.
• Vermietungsmanagement.
• Buchhaltung und Steuerverwaltung.
• Zeiträume ohne Mieteinnahmen.

Auch die Kaufnebenkosten müssen berücksichtigt werden, wenn verschiedene Investitionen miteinander verglichen werden. Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von €300.000 bedeutet nicht automatisch, dass lediglich €300.000 investiert werden müssen, da zusätzlich Steuern und Abschlusskosten anfallen.

Hayes Homes hat bereits einen realen Fall dokumentiert, bei dem ein britisches Paar eine Immobilie in der Nähe von La Cala de Mijas kaufte und feststellte, dass das tatsächliche Gesamtbudget nach Einbeziehung sämtlicher Kaufnebenkosten fast €30.000 höher lag als ursprünglich erwartet.

Für Investoren reduzieren diese zusätzlichen Erwerbskosten die tatsächliche Rendite auf das insgesamt eingesetzte Kapital.

Wählen Sie eine Immobilie nicht allein aufgrund einer beworbenen Rendite. Hayes Homes kann Ihnen helfen, aktuelle Immobilien in verschiedenen Regionen der Costa del Sol zu vergleichen, bevor Sie sich für einen Standort entscheiden. Aktuelle Immobilien an der Costa del Sol ansehen oder mit dem Team in La Cala sprechen unter +34 951 870 210.

Marbella, Estepona und La Cala müssen getrennt analysiert werden

Die Costa del Sol sollte nicht als ein einziger Mietmarkt betrachtet werden.

Marbella

Marbella bietet einen vielfältigen Immobilienmarkt, der von kompakten Apartments bis hin zu großen Villen und hochwertigen Neubauprojekten reicht. Hayes Homes führt derzeit zahlreiche Immobilien in Marbella und den umliegenden Stadtteilen, darunter Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara, Elviria und weitere etablierte Wohnlagen.

Für Investoren ist nicht nur entscheidend, ob Marbella viele Besucher anzieht. Wichtig ist vielmehr, ob die jeweilige Immobilie zum geplanten Vermietungsmodell passt und ob der Kaufpreis nach Berücksichtigung aller Kosten eine angemessene Rendite ermöglicht.

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Estepona

Estepona bietet eine große Auswahl an Apartments, Penthäusern, Reihenhäusern, Villen und Neubauprojekten. Die Region kann besonders für Investoren interessant sein, die neuere Immobilien suchen oder Wert auf Strandnähe, Golfplätze, das Stadtzentrum und etablierte Wohngebiete legen.

Auch hier muss die Vermietungsfähigkeit auf Ebene der einzelnen Immobilie geprüft werden. Eine attraktive Lage setzt kommunale oder gemeinschaftliche Einschränkungen nicht außer Kraft.

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La Cala de Mijas

La Cala ist für Hayes Homes besonders relevant, da sich das Büro des Unternehmens direkt in der Calle Ronda befindet. Das aktuelle Angebot reicht von Apartments und Penthäusern bis hin zu Golfimmobilien, Reihenhäusern und Villen.

Für Käufer, die Eigennutzung und Vermietung miteinander verbinden möchten, kann La Cala aufgrund seiner Strände, Restaurants, Golfplätze und Infrastruktur besonders interessant sein. Dennoch muss jede Wohnanlage individuell geprüft werden.

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Steuern für nicht in Spanien ansässige Vermieter

Auch steuerliche Fragen sind ein Bereich, in dem allgemeine Onlineinformationen schnell zu Fehlentscheidungen führen können.

Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien, die von nicht in Spanien ansässigen Eigentümern erzielt werden, werden grundsätzlich über das Modelo 210 im Rahmen der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige erklärt.

Die steuerliche Behandlung ist jedoch nicht für alle ausländischen Eigentümer identisch.

Nach den aktuellen Vorgaben der Agencia Tributaria gilt für bestimmte Einwohner der Europäischen Union und bestimmter Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums mit entsprechendem steuerlichem Informationsaustausch ein Steuersatz von 19 %. Qualifizierte Steuerpflichtige dieser Gruppe können unter bestimmten Voraussetzungen unmittelbar mit den Mieteinnahmen verbundene Ausgaben abziehen.

Für andere nicht in Spanien ansässige Steuerpflichtige gilt grundsätzlich ein Satz von 24 %. Dies ist insbesondere für britische Investoren relevant, da das Vereinigte Königreich nicht mehr Mitglied der Europäischen Union ist. Auch die Regelungen zu abzugsfähigen Kosten unterscheiden sich von denen für berechtigte EU- und EWR-Bürger.

Im Vereinigten Königreich steuerlich ansässige Personen können zusätzlich verpflichtet sein, ausländische Mieteinnahmen in Großbritannien zu erklären. Je nach persönlicher Situation können Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.

Auch bei den Fristen für das Modelo 210 gab es kürzlich Änderungen. Die nach Order HAC/623/2026 veröffentlichten Vorgaben der Agencia Tributaria ändern die Fristen für Mieteinnahmen aus dem Jahr 2026. Werden Einkünfte aus 2026 jährlich zusammengefasst, liegt die neue Frist grundsätzlich in den ersten zwanzig Kalendertagen des April 2027. Für während des Jahres 2026 separat erklärte Mieteinnahmen gelten Übergangsregelungen.

Da Nationalität, Steuerwohnsitz, Eigentumsstruktur und Vermietungsmodell das Ergebnis beeinflussen können, sollten Investoren ihre persönliche steuerliche Situation von einem Steuerberater oder fiscal representative prüfen lassen, anstatt einen pauschalen Prozentsatz aus einem Immobilienangebot zu übernehmen.

Due Diligence vor dem Kauf einer Mietimmobilie

Eine Anlageimmobilie sollte sowohl als Immobilienkauf als auch als einkommensgenerierendes Geschäft geprüft werden.

Geplante Vermietungsart vor Vertragsunterzeichnung festlegen

Informieren Sie Ihren Anwalt darüber, ob Sie touristisch, langfristig oder im Rahmen einer anderen zeitlich begrenzten Mietform vermieten möchten. Die rechtliche Prüfung sollte sich an der tatsächlich geplanten Nutzung orientieren.

Bestehende touristische Registrierung überprüfen

Wird im Immobilienangebot eine gültige VUT-Registrierung genannt, sollte deren Gültigkeit und aktueller Status unabhängig überprüft werden. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Angaben im Exposé.

Kommunale Planungsvorschriften prüfen

Die Junta de Andalucía verlangt, dass VUT-Immobilien die geltenden kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften erfüllen. Die Anforderungen können sich daher von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.

Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen

Ihr Anwalt sollte die Satzung der Gemeinschaft und relevante Beschlüsse von Eigentümerversammlungen prüfen. Für neue touristische Vermietungen nach dem 3. April 2025 sind die aktuellen Zustimmungsvoraussetzungen der Gemeinschaft besonders wichtig.

Aktuellen nota simple anfordern

Der Grundbuchauszug hilft dabei, Eigentumsverhältnisse und eingetragene Belastungen der Immobilie zu bestätigen.

Mehrere Vermietungsszenarien berechnen

Für eine Ferienvermietung sollten sowohl ein konservatives als auch ein optimistisches Szenario berechnet werden. Niedrigere Auslastung, zusätzliche Instandhaltung, Verwaltungsgebühren oder Eigennutzung können die jährlichen Einnahmen deutlich reduzieren.

Bei einer Langzeitvermietung sollten die vereinbarte Monatsmiete, jährliche Eigentumskosten, gegebenenfalls Verwaltungsgebühren, Steuern und die Auswirkungen des Mieterschutzes auf die zukünftige Flexibilität berücksichtigt werden.

Die Immobilie selbst kritisch prüfen

Eine Immobilie kann online attraktiv wirken und dennoch eine schwache Mietinvestition sein, etwa wegen schlechter Erreichbarkeit, Lärmbelastung, fehlender Parkplätze, schwieriger Treppen, einer unpraktischen Raumaufteilung oder einer Lage, die nicht zur gewünschten Zielgruppe passt.

Häufige Fehler von Mietinvestoren

Zuerst kaufen und erst danach die Vermietungsfähigkeit prüfen

Das ist die falsche Reihenfolge. Wenn Mieteinnahmen eine zentrale Rolle bei der Kaufentscheidung spielen, sollte die Vermietungsfähigkeit geprüft werden, bevor Sie sich vertraglich binden.

Davon ausgehen, dass eine vorhandene Lizenz an anderer Stelle auch für Ihre Immobilie gilt

Kommunale Vorschriften, Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft und objektspezifische Umstände können selbst innerhalb derselben Stadt unterschiedlich sein.

Bruttomiete mit Gewinn verwechseln

Die Bruttomiete ist nicht der Betrag, den der Eigentümer tatsächlich behält. Betriebskosten, Eigentumskosten und Steuern müssen in die Investitionsrechnung einbezogen werden.

Mit einer pauschalen Costa-del-Sol-Rendite rechnen

Ein professionell verwaltetes Resort-Apartment für €200.000 und ein lizenziertes Penthouse in Benahavís für €629.000 sind völlig unterschiedliche Investitionsmodelle. Beide können sinnvoll sein, sollten aber nicht anhand eines einzigen regionalen Durchschnittswerts bewertet werden.

Gesamte Erwerbskosten unterschätzen

Steuern, Anwaltskosten, Registrierungsgebühren, Notarkosten, Finanzierung und eine mögliche Erstausstattung können den benötigten Kapitaleinsatz deutlich erhöhen.

Den Immobilienmakler als Anwalt oder Steuerberater betrachten

Hayes Homes kann geeignete Immobilien identifizieren, lokale Marktkenntnisse bereitstellen und die Immobiliensuche koordinieren. Käufer sollten jedoch für individuelle Rechts- und Steuerberatung sowie die formale Due Diligence unabhängige Fachleute beauftragen.

Warum mit Hayes Homes beim Kauf einer Anlageimmobilie zusammenarbeiten?

Hayes Homes unterstützt seit 2007 Käufer an der Costa del Sol und betreibt ein Büro in La Cala de Mijas. Das Unternehmen konzentriert sich insbesondere auf den Küstenabschnitt zwischen Benalmádena und Estepona und bietet darüber hinaus Zugang zu Immobilien in der gesamten Costa del Sol.

Für Investoren liegt der Vorteil darin, dass die Immobiliensuche mit der geplanten Nutzung beginnen kann und nicht nur mit der Anzahl der Schlafzimmer.

Das aktuelle Angebot von Hayes Homes umfasst klassische Wohnimmobilien, Immobilien mit bereits gültiger Vermietungslizenz und professionell verwaltete Anlageprodukte mit dokumentierten Vermietungsmodellen. Dadurch können Investoren unterschiedliche Eigentums- und Vermietungsmodelle anhand realer Immobilien vergleichen.

Hayes Homes veröffentlicht außerdem Erfahrungsberichte von Kunden. Christina, die während eines Immobilienkaufs aus dem Ausland mit Greig Hayes zusammenarbeitete, erklärte, dass er „ehrliche und praktische Beratung“ geboten habe und dafür sorgte, dass „nichts übersehen wurde“.

Dieser Ansatz ist bei Investitionen mit Vermietungsabsicht besonders wertvoll, denn entscheidend ist häufig nicht nur, ob eine Immobilie attraktiv aussieht, sondern ob ihre rechtliche, finanzielle und praktische Situation zur geplanten Investitionsstrategie passt.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich eine Touristenlizenz, um meine Immobilie an der Costa del Sol an Urlaubsgäste zu vermieten?
Wenn die Immobilie unter die andalusische Regelung für viviendas de uso turístico fällt, gelten die entsprechenden Registrierungs- und gesetzlichen Anforderungen. Auch kommunale Planungsbestimmungen und Vorgaben der Eigentümergemeinschaft müssen geprüft werden.

Kann ich davon ausgehen, dass eine Immobilie mit bestehender VUT-Registrierung nach meinem Kauf weiterhin touristisch vermietet werden darf?
Nein. Ihr Anwalt sollte die Registrierung, Betreiberangaben, kommunale Situation, Gemeinschaftsunterlagen und die Auswirkungen des Eigentümerwechsels prüfen.

Benötige ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Für Eigentümer, die nach dem 3. April 2025 mit einer regulierten touristischen Vermietung beginnen, ist nach dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich eine ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft nach der Drei-Fünftel-Regel erforderlich. Für bestimmte bereits zuvor rechtmäßig ausgeübte Tätigkeiten gelten Übergangsregelungen.

Was ist eine gute Mietrendite an der Costa del Sol?
Es gibt keinen einzelnen Prozentsatz, der eine gute Investition definiert. Vergleichen Sie realistische oder nachweisbare Jahreseinnahmen mit dem gesamten eingesetzten Kapital und ziehen Sie anschließend Eigentums- und Betriebskosten ab. Eine niedrigere Bruttorendite mit garantierten oder professionell verwalteten Einnahmen kann für manche Investoren attraktiver sein als eine höhere Prognose, die stark von saisonaler Auslastung abhängt.

Ist Langzeitvermietung einfacher als Ferienvermietung?
Sie ist normalerweise mit weniger touristischen Auflagen und weniger Mieterwechseln verbunden. Gleichzeitig genießen Wohnungsmieter nach der Ley de Arrendamientos Urbanos einen starken gesetzlichen Schutz. Beide Modelle bergen unterschiedliche Risiken.

Wie werden britische Eigentümer auf spanische Mieteinnahmen besteuert?
Eine im Vereinigten Königreich steuerlich ansässige Person, die in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, fällt grundsätzlich nicht unter die EU- und EWR-Gruppe, für die derzeit die von der Agencia Tributaria beschriebene 19-%-Regelung gilt. Für andere Steuerpflichtige beträgt der allgemeine Satz 24 %, vorbehaltlich der individuellen Umstände und der geltenden Gesetzgebung. Britische Eigentümer können zudem verpflichtet sein, ausländische Mieteinnahmen gegenüber HMRC zu erklären und sollten professionelle Steuerberatung einholen.

Kann Hayes Homes Immobilien identifizieren, die bereits über eine Vermietungslizenz verfügen?
Das aktuelle Angebot von Hayes Homes umfasst Immobilien, bei denen eine bestehende gültige Vermietungslizenz ausdrücklich angegeben wird, sowie professionell verwaltete Anlageimmobilien. Die Verfügbarkeit ändert sich laufend. Käufer sollten daher ihre gewünschte Vermietungsstrategie bereits zu Beginn der Suche erläutern.

Immobilie in Spanien kaufen und vermieten: Der nächste Schritt

Die stärkste Mietinvestition ist nicht zwangsläufig die Immobilie mit der höchsten beworbenen Rendite. Entscheidend ist, dass Kaufpreis, rechtliche Situation, Mietnachfrage, laufende Kosten und steuerliche Behandlung miteinander harmonieren.

Wenn Sie eine Ferienvermietung an der Costa del Sol planen, sollten Sie vor der Kalkulation zukünftiger Mieteinnahmen die VUT-Voraussetzungen, die kommunale Planungssituation und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft prüfen. Bei einer Langzeitvermietung sollten Sie den rechtlichen Rahmen verstehen und die Rendite anhand realistischer Monatsmieten und sämtlicher Eigentumskosten berechnen.

Vor allem sollten Sie mit objektspezifischen Fakten arbeiten. Eine aktuelle Immobilie mit überprüfbarer Vermietungslizenz, dokumentiertem Mietvertrag oder klar nachvollziehbarem Einkommensmodell ist wesentlich aussagekräftiger als die pauschale Behauptung, dass eine gesamte Stadt eine bestimmte Rendite erzielt.

Hayes Homes kann Ihnen helfen, aktuelle Investitionsmöglichkeiten in La Cala de Mijas, Marbella, Estepona und an der weiteren Costa del Sol miteinander zu vergleichen.

Möchten Sie Immobilien mit Vermietungspotenzial entdecken?

Aktuelle Immobilien an der Costa del Sol ansehen, Hayes Homes Ihr Investitionsprofil senden oder das Team in La Cala de Mijas unter +34 951 870 210 anrufen.

Für diesen Leitfaden geprüfte regulatorische Quellen

• Junta de Andalucía, Decreto 28/2016 zur Regulierung von viviendas de uso turístico, geändert durch Decreto 31/2024.
• Leitlinien der Junta de Andalucía zur Registrierung von viviendas de uso turístico im Registro de Turismo de Andalucía.
• Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, einschließlich der seit dem 3. April 2025 geltenden Bestimmungen für touristische Vermietungen.
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos zu Mietdauer und Pflichten des Vermieters.
• Leitlinien der Agencia Tributaria zur Impuesto sobre la Renta de No Residentes und zum Modelo 210.
• Order HAC/623/2026 zu Änderungen bei der Meldung und den Fristen des Modelo 210.
• Leitlinien der britischen Regierung zur Besteuerung ausländischer Mieteinkünfte sowie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich.

Wichtig: Vorschriften zu Tourismus, Steuern, Planung und Vermietung können sich ändern. Dieser Leitfaden dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen unabhängigen spanischen Anwalt, Steuerberater oder sonstigen qualifizierten Fachmann.